【大紀元2019年01月24日訊】我們住在慕尼黑周邊的一個小鎮，因為工作比較穩定，感覺這裡的環境也很好，2011年的時候，我們決定在那裡買房。因為市場上可以選擇的房子少之又少，我們最後簽下了高出我們當初預算的一套半獨立式花園房（Doppelhaushälfte），並於2012年10月底順利拿到了鑰匙，喜遷新居。

關於我們買房的經歷，我已經在《慕尼黑買房記》（後來也以《德國買房記》為題）系列文章中作了介紹。搬入新居後，發現還是有不少東西可以跟大家分享，於是繼續這一系列買房經驗談，希望能為大家提供一些參考。

在驗收新房的時候，到底要不要聘請一位專業的鑑定師（Gutachter）呢？這個問題，可能會讓每個買房、建房的人都糾結一陣子。這裡，我也來分享一下自己的經驗和想法。

鑑定師的費用要提前預留

專業鑑定師的費用一般要一、兩千歐元，在建房過程中，整個家庭的開支是巨大的，所以，這筆費用並不能說是一筆小數目。但是，從另一個角度來說，買房是長期投資，一下投入幾十萬、上百萬歐元，為了保證整套房產的質量，從長遠來說，這筆錢其實並不是很大。

我覺得，關鍵是要在買房時就做好預算，如果覺得對自己從頭到尾、事無鉅細地把關心裡沒譜，有必要請專業人士介入協助，那就應該提前把這筆錢預留好。如果沒有提前把這筆錢預算進去，而整個買房的費用又預算得比較緊湊的話，臨到驗收房產的時候，很可能會一下子感覺手頭很緊，拿不出這筆錢而只好作罷。

業主協會提供鑑定師服務

我們驗房並沒有請鑑定師，在我們的鄰居中，倒是有幾戶請了鑑定師，其中幾戶還是通過加入業主保護協會（Bauherren-Schutzbund e.V.，BSB）而獲得鑑定師的技術支持服務。

聽鄰居說，加入業主保護協會，建房過程中可以以較低的價格請鑑定師來檢查施工情況，每小時的費用約為70歐元。如果沒有加入這種協會，直接去請鑑定師的話，價格會高很多。這種協會的年費大約100多歐元。一個鄰居說，他在業主協會總共投資了大約2500歐元，五年質保期滿後，他就退出了協會。

那麼，請鑑定師有什麼好處呢？他們是否真的能看到我們沒有看到的問題呢？我問過的幾家鄰居反映說，對於房屋本身，鑑定師確實沒有發現這幾家鄰居自己沒發現的問題。有的鑑定師會反過來問鄰居們，是否發現了什麼不對勁的地方。

請鑑定師到底有沒有用？

那麼，請鑑定師是否就一點用都沒有了呢？綜合鄰居的經驗，我覺得也不能這麼說。首先，我們這個小區的建築質量算是比較好的，問過的幾家鄰居都很滿意。當然，新建的房子總是會有這樣那樣的毛病的，這都屬於正常範圍。在這種情況下，鑑定師沒發現問題倒是好事。

其中一個鄰居覺得，鑑定師雖然沒有在他的房子裡單獨發現什麼問題，但是鑑定師對他還是有幫助的。這種幫助主要體現在，當他發現了問題，而開發商試圖推諉自己的責任時，如果鑑定師認為這確實屬於開發商的責任，那麼開發商就會馬上放棄扯皮，乖乖承認問題，並著手解決。

從我們自己的經驗看，有時候確實會遇到跟開發商、建築商扯皮的情況，來來回回地寫信、打電話、調查研究、準備材料、要證明這是開發商的責任，會牽扯很多精力。尤其在建房過程中，事情很多，如果在一件事情上沒完沒了地扯皮，其它的方面可能就會照顧不到。

這時候，如果有一個專家能來做出權威性的裁決，即使確實不是開發商的責任，也可以節省很多精力，並將這些精力花到更重要的事情上，這樣總體可以更加保證房子的質量，或者讓最後建成的房子更符合自己的意願。

請不請鑑定師看自己情況

那麼，到底要不要請鑑定師呢？我覺得，這要根據自己的情況。對於我們來說，因為整個小區有幾十戶鄰居，而且我們很早就匯集共享了各自的通訊方式，有很多事情都在平時討論過，共同的問題都集體出面交涉。再加上平時到工地察看很勤，到了施工後期，心裡還是比較有譜的。另外，我們的建築公司還是很負責任的，讓我覺得很放心。所以，我們就沒有請鑑定師。

如果您的房子共同買主不多，我建議您還是認真考慮一下請鑑定師的問題。畢竟，我們普通人一輩子也不會經歷幾次買房，由於技術、法規的發展更新，買一次房其實整個過程都在學習。而且，在買房、建房的整個過程當中，我們還得完成自己的正常工作、照顧自己的家庭。我們畢竟不是專業建房的人。

在這種情況下，要在業餘的時間讓自己修成一個建房技術通，這種要求真的是太高了。我覺得，實在沒必要給自己那麼大的壓力，而且到了最後，你還是個業餘的。

鑑定師能看到隱藏的問題

我們自己驗房，只能看到表面能看到的問題，比如做工好不好啊，是否符合幾何學原理啊。對於鑑定師來說，他們了解法規、技術，他們可能會看出，哪個地方建得不符合規定，儘管表面看起來做工還不錯，但是時間長了可能會出問題。比如，在我們的地下車庫，我們聘請的一位身為建築工程師的鑑定師就指出一個嚴重的問題。

德國冬天下雪後，除雪車會在路面撒鹽，融化冰雪以防打滑。在這種路面開過的汽車，底盤和輪胎帶的泥水就會有鹽，融化的泥水滴到車庫地面的時候，就會帶有鹽分。地下車庫的主體結構都是水泥，鹽分則會腐蝕水泥。水泥柱、水泥牆體等承重結構如果長時間遭到鹽分腐蝕，可能會影響地下車庫的結構安全。

最後，整個地下車庫的地面鋪設都必須返工，先把地磚、砂石挖起來，在下面鋪上隔絕材料，再從新鋪設地面。整個修復工程耗時約四個月。

如果沒有專業鑑定師指出這個問題，我們光看表面，施工質量看起來是很好的。而這種潛在問題，可能要等幾十年後才會顯現出來。到了那個時候，就只能自己出錢修整了，而且水泥結構一旦遭到腐蝕，維修成本可是非常昂貴的，工作量也肯定會非常大。（未完待續）

責任編輯：王亦笑