【大紀元2018年09月24日訊】（大紀元記者林驍然硅谷聖塔克拉拉報導）今年11月6日大選，由租客保護團體和民主黨激進派發起的第10號提案（Prop 10），旨在全加州範圍內實施租金管制（Rent Control），成為爭議最大的公投提案之一。上週日（9月23日）下午，灣區屋主聯盟（Bay Area Homeowners Network）在南灣聖塔克拉拉舉行研討會，向近百名房東講解10號提案的具體內容，及其通過後對租賃市場產生的衝擊。

聯盟理事Jennifer Liu直言，10號提案的發起者說要解決加州的住房危機，然而這一提案只會令危機「雪上加霜」。

研討會從回答Prop 10的基本內容、到當前灣區各城市收緊租管政策的形勢，詳細解答房東的疑問。加州公寓協會（CAA）董事會成員Thomas R. Silva舉例說，如果10號提案一旦通過，東灣伯克利11月大選中的Q提案屆時將立即生效。Q提案的其中一項要求廢除該市20年內新建住房免於租管的政策。

聖塔克拉拉縣房產經濟協會政府事務主任Christina Garavaglia則進一步指出，目前南灣聖荷西、聖塔克拉拉、苗必達、金寶市、吉爾洛伊、摩根山等城市的市議會都在討論採取更加嚴厲的租務政策，並呈現向區域性發展的趨勢。比如灣區大都會交通管理委員會（MTC）以拒發交通基礎建設費用為要挾，要求地方城市通過租管政策。

隨著經濟發展和人口不斷增多，在以高科技產業為主的灣區硅谷，房價和租金全美最高，在舊金山一房公寓的月租更高達3,400美元。Christina Garavaglia認為，危機的根本原因是缺乏供給，政府應該為建商建房廢除種種限制，同時刺激房東租房的積極性。

Prop 10的主要內容是推翻加州1995年通過的柯斯塔．霍金斯租房法案（Costa–Hawkins Rental Housing Act），強制所有出租屋，不管房型和屋齡，一律受租金管制。租金管控是指政府不依據市場變化，強制年租金的漲幅低於通貨膨脹率。在舊金山，最低可達60%。目前加州共有15個租管城市，灣區的阿拉米達、伯克利、東帕洛奧圖、海沃、洛斯加圖斯、山景城、奧克蘭、列治文、舊金山和聖荷西在列。

柯斯塔．霍金斯法案由時任民主黨州參議員Jim Costa和共和黨州眾議員 Phil Hawkins共同提出，為的是解決加州70年代興起租管後所導致的不良後果。當時施行極端租管的5個城市，房東出租積極性不高，很多人找不到房子住。柯斯塔．霍金斯租房法案則保護1995年以後建立的新屋免受地方租金限制，保護獨立屋（Single Family Home）和共度屋（Condo）免受地方租金限制 ，同時房東在換新租客後，可以重新按市場價格出租。

Jennifer Liu指出，如果柯斯塔．霍金斯法案被推翻，將產生三個相互關聯的後果，即房東利益受損，退出租房市場；新租客找不到房源；影響加州就業，不利經濟發展。她舉例說：「有些老年人把獨立屋租出去，以房養老。但在10號提案之下，即使租客搬離，下一個進來，房租也不能按市場價格，那屋主一輩子都將失去控制權。」

10號提案是否能解決加州的住房危機，在民主黨內部也存在爭議。聯盟理事楊余詠梅說，在左傾嚴重的舊金山，市議會也未能通過為Prop 10背書的提案。原因是有4個獨立屋主眾多的區的市議員投下反對票。此前的調查結果顯示，舊金山房東因為擔心租管，因而拒絕加蓋和合法化姻親單元（in-law units）。今年1月，由加州民主黨議員提出的AB 1506法案，也將推翻柯斯塔．霍金斯法案作為主要目標，不過未能通過委員會的審議。

這是灣區屋主聯盟為應對10號提案舉行的首場研討會，在大選前還將繼續舉辦多場。◇

（此文發表於1205A期舊金山灣區新聞版）