【大紀元2018年06月21日訊】（大紀元記者李歐編譯綜合報導）舊金山灣區的房價增值有多瘋狂？！從2011年房價觸底後至2018年5月，灣區房市全面反彈，從圖1的統計得知，灣區多數縣城的房價都翻漲超過一倍以上，奧克蘭（Oakland）更是達到192%的誇張漲幅！這意味著奧克蘭房市最好嗎？可能未必⋯⋯
圖1所顯示的是縣和城市的增值百分比，通過平均銷售價格和平均每平方英尺美元價值的變化來計算得出。
影響灣區房市漲幅的因素
在此要留意的是，住房市場的相對升值率取決於分析的開始和結束日期。所以，如果把當前的房價與2006/2007年度（上一波的峰值價格）做比較，而不是與2011年的市場低谷做比較，那麼舊金山的增值為82%，奧克蘭為36%，馬林縣為31.5%，索諾瑪縣為12%。
自2011年以來，每個灣區市場的升值率，和每個城市的市場動態，都受到各種因素的影響。以下因素對不同城市，都有不同程度的影響：
1）處於高科技繁榮的中心（舊金山、聖馬刁縣、聖塔克拉拉縣）。
2）靠近核心區域，但住房成本明顯降低（阿拉米達縣，尤其是奧克蘭是最好的例子）
3）受次級融資和2008～2011年房地產價格暴跌影響過大（奧克蘭和許多邊遠地區，和一些較便宜的地區）。
4）相對可負擔能力：近年來，隨著房價飆升，買方需求的最高壓力轉移到縣內和縣之間價格較低的市場上。
5）新建築（舊金山公寓市場）供應大幅增加。
6）出售房屋的平均面積增加（舊金山增長13%）。
7）全國經濟復甦：美國房價自2011年觸底以來已升值約49%。
如何抗跌漲快？
上面原因也說明，為何奧克蘭市場自2011年以來升值192%，實是因為經濟衰退期間價格下跌過大所造成，產生巨幅升值速度的動態。相較之下，舊金山房價的抗跌能力就好過很多，當市場回溫時也升值快速。這就驗證了投資房地的法則——好區不易受市場衝擊，抗跌能力強，漲快跌慢。
不過好區之中也有壞房、壞區之中也有好房。如何體察出微觀房市，有賴具有經驗的當地房產經紀，或是深入市場的資深投資人。
現在漲最快的房產
總體而言，當前由於灣區房價已經連漲7年，最富裕的社區在這一時期的房價的升值，比便宜的社區的漲幅會來得少，特別是在過去的2～3年中，更實惠的房屋升值速度會最快。這就是為何現在買Townhouse和Condo會更為激烈的原因。
從圖2可看到，聖塔克拉拉縣和聖馬刁縣的Condo漲幅巨大，因為大家都想在熱門地區置業，但是獨立屋過高的房價多數人負擔不起，很多買家從而找尋價位低、面積小的公寓房型。
但有時候會有非常具體的地方因素影響房市，比如不久前索諾瑪發生的可怕火災，或者是新的蘋果總部大樓的啟用，這些致使當地的房價大幅上漲。
另外，我們可以從圖3回顧一下從1990年至今的房價中位數銷售價格，明顯看出從2011年後的強烈升值已經超過以往的紀錄。在普遍的房市預測中，這波漲幅還會進行下去，目前仍沒有看到令市場崩潰的跡象。
老屋的春天
面對激烈競價，對投資者或是手上資金有限的買家，老舊未修繕的上市房就是一個更好的機會。圖4中顯示2018年灣區各城市，屋況不佳的房產（Fixer-Upper）的平均銷售價，聖馬刁縣以115萬拔得頭籌，聖塔克拉拉縣和舊金山分別位居二、三，價位相去不遠。投資房地產法則再次被印證——好區土地稀有，即便是舊房也有好價值，房市好時更適合重建或翻修。
2018年屋況不佳的房產最高售價，出現在聖塔克拉拉縣的洛斯阿圖斯（Los Altos），賣出358萬；舊金山的Haight-Ashbury區也有一棟1906年的維多利亞房型，賣出260萬。通常投資人喜歡將舊屋推倒重建，以更大的房型面積和新穎的建築帶來豐厚的利潤。這種投資這首先要預測房市仍然穩健上漲，假如不幸碰上突如其來的市場崩盤，恐怕會造成巨大損失。
競價之戰，您準備好了嗎？
在2018年的房市中，春季的銷售激烈程度，和過去幾年相比有過之而無不及，對首次購房者是更嚴峻的挑戰。但買家經過3、4、5月份的競賽後，也隨著時間進入暑假，市場會開始疲軟，通常房屋庫存會在6、7月份提高，房價略為下修。可對於優質的上市房或是熱門地區，仍避免不了競價之戰。
這幾年來都是明顯的賣家市場，但仍舊有許多房屋沒有銷售而退出市場，許多責任是賣家代理（Listing Agent）該承擔的，例如營銷的失誤、訂價策略的錯誤，或者是談判的不當處理等等。
對買方而言，雖然現金稱王，也得小心有備而來的貸款買家，而一味競價也未必是好事，買家代理（Buyer Agent）的出價策略，和過程中與賣方的接洽、回價、溝通⋯⋯多方面都影響能否成功買房的因素，好的買家代理甚至能善用某些條件，例如，察覺房產硬件問題、買家情感因素、快速貸款等原因，以低於最高報價或是上市價格買房成功。
準備進入市場了嗎？首先與您的地產經紀做好溝通，取得彼此信任。並祝您買房、賣房成功！
資料來源：Paragon地產集團
本文刊載於舊金山6月16日地產版
責任編輯：李曜宇
