【大紀元2018年06月21日訊】美國房市泡沫化了嗎？專家的答案是：沒有，但是預計價格將在2020年前保持平穩。

在6月13日至16日在拉斯維加斯舉行的年度全國房地產編輯協會大會上，包括著名建商Toll Brothers總裁在內的十幾位專家對房地產的展望發表了演講。

Toll Brothers總裁James Boyd說，他們賣掉蓋好的新房沒有問題，問題是蓋房子很難。原因是木材成本高、政策管制和建築工人短缺一直在困擾建商。Boyd說：現在房市需求非常棒，但是原料供應和監管流程限制了施工。

經過八年多的漲勢，現在人們最大的問題是，商業和住宅價格還會持續上漲多久？我們是否正在進入一個新的房地產泡沫？商業經紀公司Cushman and Wakefield的研究主管Revathi Greenwood說：「我們的觀點是（房市）將會放緩，而不是真正的衰退。」

然而，很多美國經濟學家確實認為會出現衰退。爾灣房地產數據公司CoreLogic的首席經濟學家Frank Nothaft說，大約一半響應調查的經濟學家預計，房市到2020年會出現衰退，30%的人預計2021年或以後會出現衰退。

購房者壓縮夢想

房價上漲、上市房屋短缺、抵押貸款利率不斷上漲以及聯邦稅改等都給買房造成了困難，現在要買到一棟稱心的房子要花更長時間尋找。

Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale表示，有近四分之三的私人購房者從去年就開始搜索了。鑒於競爭激烈，你可能認為大部分買家會放棄。但實際上，70%的人預計在今年年底前會買到房子。部分原因是購房者正在壓縮他們的夢想，找小房子、更便宜的房子或稍差的社區。

經濟學家表示，給買家更添憂慮的是，抵押貸款利率上升。到2019年，30年的固定利率預測將超過5%。CoreLogic公司的Nothaft表示，加息以及房價同年比6.9%的漲幅，已經使房屋月供比去年同期增長了16%，而首次買家的月供增幅則達到了19%。目前，典型的美國抵押貸款月供是1754美元，比一年前的1509美元增加了245美元。相比之下，工資增長在過去一年中平均為2.5%至3%。

Nothaft說：「購房者，尤其是首次購房者，要買得起一棟房子變得越來越有挑戰性。家庭預算負擔會變得更重一點。」

但是，把目前的住房市場稱為泡沫現在還為時過早。CoreLogic的研究顯示，大約32%的美國大都會地區的房價被「高估」，即它們的平均價格比長期趨勢高10%或更多。上一次出現這種情況是在2003年。到2006年市場達到頂峰時（也就是房地產泡沫破裂前一年），67%的大都會地區的房價被高估了。

房屋建商信心達20年高位

專家預計未來兩年住房建設將增加，但不足以滿足需求。這將推動房價進一步上漲，至少在短期內。美國住房建築商協會首席經濟學家Robert Dietz說，美國現有待售屋數量不大，這對建商有利，但建商無法讓供應增加，也加劇了全美房屋「庫存」短缺。

建商面臨的挑戰包括木材價格上漲和勞動力短缺，建商也在努力爭取減少開發費用並獲得當地政府批准開工。

Dietz表示，儘管如此，由於需求強勁，房屋建築商的信心仍處於20年來的高位：「房屋建築市場將會增長，但由於供應方面的情況，增長速度不會那麼快。」

公寓租金漲幅會變小

租金漲幅會越來越小，但不會消失。根據商業房地產公司Yardi Matrix預測，全美平均公寓租金今年將上漲2.9%，其中洛杉磯的租金上漲4.7%，內陸帝國的租金上漲4.9%。相比之下，2015年全美平均租金上漲5.5%。

但全國多戶住房委員會的研究顯示，人口變化繼續抬高公寓需求。例如，獨居的比例逐漸增加。這促進了對公寓的需求，因為現在喜歡獨立屋的美國有孩子的已婚夫婦只占20%。

另外，美國人口普查數據顯示，2016年約有32%的美國成年人和父母生活在一起，而2005年這個比例為27%。當他們決定搬出去時，將會增加對出租公寓的需求。◇

責任編輯：方平