【大紀元2018年11月04日訊】文：王萬龍博士・硅谷地產經紀
上期硅谷地產經紀王萬龍博士談到，灣區地產經過幾年的強勁升值，從今年6月開始房價卻「卡」住了，甚至出現下跌。到底灣區房價真要開始大幅度下跌了？還是只是每年夏秋季節的調整，然後明年又會出現新的一輪上漲呢？以下是王萬龍博士的分析。（續接上期）
二、灣區房地產的特別之處
2. 灣區可用土地極速萎縮，開發住宅土地越來越少
那麼你可能會問，既然灣區的房地產市場這麼好，開發商只需要大量建設新的房子即可。為什麼還會出現房子嚴重供不應求的情況呢？
這裡需要簡單地說一下，為什麼開發商在灣區做不到這一點。我們知道，美國的土地資源已經被分割殆盡，分別隸屬於個人、私營機構，以及各級政府部門。開發商如果想開發某塊土地，就需要從土地所有者手中買到。但目前一個極其尷尬的事實是，灣區基本上已經沒有可供大片開發的土地了。
下面是舊金山灣區的衛星鳥瞰圖。除了沿著舊金山灣一圈有一片比較平坦的土地之外，灣區基本上都是被周圍的山脈所包圍，可供開發的土地少之又少。這就造成了「巧婦難為無米之炊」。所以你常常看到本地很多著名的開發商開發的項目，多數只有幾十套或上百套的房子而已。
三、灣區房地產市場目前面臨的複雜情況
由於今年灣區房地產市場波動較大，讓很多人對未來的房地產市場發展產生了看空的想法。尤其是最近以來，美國全國範圍內都感受到房地產市場的趨冷和涼意。灣區當然也不例外。下面我們來看一下這些因素。
1. 房屋貸款利率不斷提升
目前灣區30年房屋固定貸款利率在 4.6～4.7% 左右，仍然是歷史上比較低的水平。按照美聯儲的計畫，他們未來還有4次提升利息的計畫。如果每次按 0.25個百分點提升，則房貸利率將會在提升1個點，利率可能達到 5.6～5.7% 左右。
下面我們看一下從1971年以來美國各年的房貸利率情況。從1971年到2017年的47年間，平均房貸利率是8.21%。其中，加州前3次房價快速增長的1971～1980，1985～1989，以及2000～2006，當時的房貸利率都明顯高出6%。
這說明房貸利率對房價的快速提升影響有限。而在1989～1996，2007～2012 的經濟危機期間，房貸利率均比其前面繁榮時期的利率為低，但房價依然陷入疲軟狀態。這說明，決定房價的根本因素是經濟發展的狀況。只要經濟發展良好，房價肯定上升。只有在遇到嚴重的經濟危機時，房子的價格才會真正的降下來。
2. 中美貿易戰對中國買家的影響
中美貿易戰看起來短期沒有結束的跡象。對於灣區眾多的買家或賣家來說，中美貿易戰究竟對灣區房市意味著什麼？會對房市有著什麼樣的影響？
根據這幾年灣區房市的購買情況，據個人經驗估計，灣區房地產買家中大約有 60～70%的比例是亞洲人，其主體是中國人和印度人。目前受影響的群體主要是中國人。因為貿易戰的影響，從國內轉出資金的難度加大了。這樣的話，對灣區本地的豪宅市場顯然有十分不利的影響。但對於工薪階層而言，這種影響相對較小，因為工薪階層很多購買的是普通住宅，他們只需要20%的首付即可。相對來說，轉移資金的難度要小不少。
對於豪宅市場來說，畢竟能夠買得起的買家不多，所以一直都不會出現哄搶的局面。但考慮到明年有眾多公司上市，我相信這個市場在缺少中國買家之後，正常的市場行情依然能夠保持下去。
3. 灣區亞洲化趨勢
灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這有兩層含義：一層是指灣區的亞裔人口的比例逐漸上升，人數逐漸增加。第二層是指亞裔的價值觀念將會逐步流行起來。這是因為在目前的新移民中，亞裔佔據了很大的比例。
如果從買家賣家的組成分布來說，目前灣區的賣家大多數是白人，而買家大多是亞裔人。賣家基本上是上一波無線電和硬件行業發展的受益者。從1950年代開始，因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡，開始賣掉自己的房子，搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市，用他們在灣區房產上積累的財富，去過一個快樂溫馨的退休生活。
而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人士為主。傳統上，亞洲文化非常注重買房置業，注重房地產的投資價值。中國古語說：「有土斯有才」。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房，也帶動了其他種族的買房投資熱情。同時由於昂貴的房屋價格，年輕一代很難通過自己的能力去購買房屋，這樣一來，亞裔父母就會傾向於把房子留給自己的孩子繼承，而不是上市出售。假如這樣，就會導致未來房屋交易量的縮小，從而更加推高房子的價格。
另一方面，由於亞洲人比較喜歡都市化的群居生活，灣區都市人口密度將會越來越大，城市化將會越來越明顯，因此也會帶動灣區的房價越來越貴。
四、買家或賣家的策略建議
綜上所述，我個人對於買家和賣家有一些忠告和建議。如果你是買家，請抓緊時間，利用好年底前的時間，把房子買到手。這將比你明年春天購買至少節省 10%或以上的費用。
根據我過去多年的觀察，灣區房地產的行情是，單數年漲得快一些（或跌得慢一些），雙數年漲得慢一些（或跌得快一些）。明年是2019年，全年來說，漲幅會超過2018年。
對於賣家，我的建議是盡量把你的房子推遲到明年1月份或以後再上市。你會發現，你的房子不僅好賣，而且還可以賣個好價錢。既然時間也不長了，為什麼不好好地享受一下這個年底的假期，與家人共同度過一個美好的節日，同時又能有10%或者更高的市場賣價呢？
如果你有任何買房或賣房的問題或需要，請馬上致電王博士。#
灣區房地產經紀
王萬龍博士
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郵箱：wangwl@Hotmail.com
本文刊載於舊金山11月3日地產版
責任編輯：李歐
