【大紀元2018年10月29日訊】文：王萬龍博士・硅谷地產經紀
過去幾年間，灣區房地產氣勢如虹。眾多城市在過去的4～5年間價格已然飆升一倍，甚至更多。我在2018年初的一篇關於灣區房地產市場分析的文章中，說到今年的市場趨勢，仍然是漲。從1月份至5月份，整個灣區一路猛漲，就連一直比較溫和的東灣三谷地區，也出現了近20%的上漲幅度。在舊金山、中半島、南灣，以及東灣的南部地區，更是漲幅高達20～30%。
進入6月份以後，房價突然漲不動了。很多地區的成交價格，甚至比4、5月份的高峰期下跌了百分之十或更多。很多人驚呼，「房價到頂了、房價要跌了、房市要變成熊市了」。更有很多的所謂專家極力宣傳，目前的情景像極了2008年次貸危機時的市場狀況，房價馬上就要大跌了。房價波動的十年週期規律，立即就要應驗了。
那麼，灣區房價究竟是已經到了下行的區間，真要開始大幅度下跌了？還是只是每年夏秋季節的調整，然後明年又會出現新的一輪上漲呢？對於我們廣大的買家和賣家來說，在目前的市場行情下，我們究竟應該採取什麼樣的策略呢？
在討論這些策略之前，我們先看看全美以及灣區的經濟運行和社會發展狀況，以便從中窺探其對房地產市場的影響。
一、美國經濟運行的總體狀況
首先我們來看看當前美國整體經濟的運行狀況。在美股方面，進入2018年以來，道瓊（Dow Jones）股指達到26,447.05點，納斯達克（NASDAQ）7,788.45點，標普500（S&P 500）達到2,885.57點（10月5日行情）。與今年年初相比，Dow Jones增長了6.99%、NASDAQ增長了12.82%、S&P 500增長了7.93%。可以看出，美股三大股指均呈現歷史新高。
在GDP增長方面，根據CNBC的報導，美國第一季度增長率是2.2%，第二季度調整後的增長率是4.2%，第三季度增長率（亞特蘭大Fed’s GDPNow實時數據）是4.1%。換句話，今年前9個月GDP的平均增長率達到3.5%。這是自2004年以來美國最好的GDP增長率。
在失業率方面，按照勞工部的最新統計數據，美國目前的失業率達到了創記錄的新低，僅3.8%。這是本世紀以來的最低值，是自1969年以來，美國最低的失業率了。
在銀行利率方面，9月26日，美聯儲貨幣政策委員會全體投票，同意加息25個基點，將聯邦基金目標利率區間上修至2%～2.25%，創下2008年以來的最高。這是美聯儲今年第3次加息，此前3月和6月各加息25個基點，也是自2015年12月開啟本輪貨幣政策緊縮週期以來的第8次加息（見圖1）。
在通貨膨脹率方面，目前統計的最新過去12個月的通貨膨脹率是2.7%，仍然屬於比較健康的範疇（見圖2）。
二、灣區房地產的特別之處
眾所周知，房地產最重要的特點就是地段、地段、地段。灣區房地產在過去的幾十年間，價格方面獲得了顯著的增長，其最重要的原因就是灣區異常火熱的創業能量，帶來了大批成功企業，進而增加了大量的就業，吸引了眾多人員流向灣區，引起了對房地產的巨大需求。
房地產可以說是灣區創造的第二個經濟奇蹟。那麼面對未來幾年，灣區房地產究竟會往何處去呢？目前是本輪房地產增長周期的價格高點？還是長期上漲中的一個歇腳點而已？下面我們從經濟發展和土地供應兩個方面來討論。
1. 灣區經濟飛速發展，就業十分強勁
毫無疑問，灣區經濟在過去幾年間飛速發展，就業強勁，一直在延續過去數年間的強勁勢頭。面對未來幾年，我們不能不關注如下幾個重要新聞。
A）Google/Facebook 等灣區公司大幅度擴張
自去年夏初谷歌公司宣布進軍聖何西（San Jose），在市中心區建設可供2 萬人辦公的 Google Village，致使聖何西成了一片新的投資熱點。僅僅從消息宣布後到去年年底，整個聖何西市的房地產價格至少上漲了10～20%。根據目前聖何西市政府官員的說法，Google Village的主要建築將在2025～2027完成。屆時該園區將可容納2萬人在此辦公。
另據《水星報》報導，今年7月，聖何西市政府又批准了在Google Village附近由 TMG Partners and Valley Oak Partners兩家商業地產聯合開發的100萬平方英尺的辦公樓，可供5,000人辦公。
硅谷另一家大肆擴展辦公面積的公司是臉書。據《水星報》報導，臉書正在灣區的Menlo Park總部、Fremont和Sunnyvale通過自建，以及出租來打造3個辦公中心，總建築面積接近400萬平方英尺。全部建成後，將可以擴招 19,000 名新員工。
另據《舊金山紀事報》報導，臉書公司除了上述幾個辦公中心之外，今年5 月，臉書公司還租用了43層的位於舊金山金融區的Parker Tower，總面積約76萬平方英尺；6月份，臉書又在Fremont租用了14棟辦公樓，建築面積達到75萬多平方英尺。
除此之外，亞馬遜公司於今年6月份在Sunnyvale租用了38.5萬平方英尺，使其在灣區的辦公室總面積達到185萬平方英尺，成為其在西雅圖總部之外的最大辦公區域。
另一家快速發展的半導體硬件公司Micron，在今年6月份租用了北San Jose 237 附近的3棟7層辦公大樓，總建築面積達到54萬多平方英尺。
當然，除此之外，還有大量的中小型公司，或者沒有被報導出來的其他公司。總地來看，灣區經濟一片繁榮景象，就業增長勢頭強勁，這必將使未來的房地產升值創造良好的外部條件。
B）Uber和AirBnB將於2019年上市
據CNBC和TechCrunch報導，總部位於舊金山市的兩家明星創業公司：Uber和 AirBnB即將於2019年上市。按照目前的估值，Uber的市值達到720億美元，僅次於臉書上市時的840億美元，是美國公司上市時第二高的估值公司。Uber 計畫融資222億美元。AirBnB公司目前的市場估值是310億美元，計畫融資44 億美元。
同時，Uber公司的競爭對手Lyft也計畫於2019年上市。據說有可能先於Uber 上市。Lyft目前的市場估值是151億美元。Lyft計畫融資49億美元。
其它計畫於2019年上市的公司還有：估值200億美元的Palantir公司，預計融資 20億美元。Stripe估值200億美元，計畫融資6.85億美元。Pinterest估值123億美元，計畫融資15億美元。
這6家公司上市後，不僅造就一大批的千萬和數百萬身價的富翁，也為灣區房地產注入一劑強心針；同時上市所籌集的資金，也為他們開拓新的業務和僱傭新的員工提供資金保證。這6家公司的融資總額達到約360億美元，試想一下，當這360億美元的資金，注入到這些公司的發展渠道之後，未來又會在灣區創造出多少新的就業機會。#（待續）
灣區房地產經紀
王萬龍博士
電話：510-366-1986
微信：wanlongwang
郵箱：wangwl@Hotmail.com
本文刊載於舊金山10月20日地產版
責任編輯：李歐
