【大紀元2017年09月14日訊】在英國，很多職業房東正在將注意力轉向學生公寓——這個被許多房地產投資者認為是高回報的房種。成功的地產投資人越來越多地把學生宿舍作為其投資組合的一部分，其中包括大型機構集團，包括保險公司Aviva和Legal & General。由於大學缺乏建設或維護學生宿舍所需的資金，英國很多地方的學生宿舍存量嚴重告急，這推高了當地的學生宿舍的租金。

來自Kirwans律師事務所的地產律師Lisa Evans表示：「目前看來，學生宿舍是時下搶手的香餑餑。「在2015-2016年之間，全英大學生總數高達228萬，學生宿舍顯然是一個巨大的市場。」她補充說：「這些年來，學生的需求發生了變化。這是投資者需要注意的一點。例如，我當年上大學時只有一台打字機，還與13人共用一間浴室，而現在許多學生都要求有免費的Wi-Fi和帶衛浴的套房。「與任何一個金融投資一樣，重要的是要先做好功課，以確保您的投資不會讓您的財務狀況變得更糟。」以下是Lisa Evans認為每個房東都應該考慮的關於投資學生財產的九件事：

1）多樣化的投資方式

按時間排序，投資學生住宿通常的順序為購買房產、獲得HMO許可證，並通常以良好的收益出租每個房間。

但隨著英國學生人數的增加，所提供的投資選擇範圍也隨之增大。雖然HMO仍然是最熱門的，但除此之外，為學生專門建立的學生宿舍（PBSA）也吸引了很多地產投資人的興趣。

去年，投資者總共向PBSA市場投入了31億英鎊，業內巨頭萊坊國際（Knight Frank）表示，外商投資購買專門學生資產的數量有所增加。

專家能源供應商Glide Utilities的2016年報告顯示，當涉及到這種類型的財產時，一半以上的英國學生想要水電費、互聯網等被納入租金的住宿。超過一半的學生想要儘可能靠近他們的大學校園，約30%的學生希望有良好的交通連接。有三分之一的人認為獨立浴室是絕對必需的。這是一個值得了解的信息，特別是在您將投入大筆資金之前。

2）打好您的算盤

過去18個月內，英國政府引進各項立法使得租賃物業的回報減少。投資者現在需要為任何可歸類為第二套房子的房產或部分房產支付3%的印花稅附加費。此外，房東不能再按100%的按揭利息要求減免稅款。比如說，在今年4月之前，一個房東的租金收入為10,000鎊，但是在按揭貸款中支付了9,000鎊的房屋利息，如是他只需在其1,000鎊的利潤上按常規稅率徵稅。然而，利息稅減免的優惠現在正在減少，房東目前只能抵消其抵押貸款的75% – 這個數字明年還將下降到50%，到2019年為25%，那麼在2020年，他們的抵押貸款利息完全將免稅。相反，他們必須先在總收入上繳納稅款，才能再申請減免20%的稅款。

3）了解您的義務

所有業主必須遵守一系列關鍵的健康和安全義務。製定正確的公共責任，購買建築和財物保險；進行火災風險評估，並確保該物業擁有必要數量的防火門、消防出口和滅火器。住宅業主協會（RLA）發布了有助於理解消防安全立法的有用指南。強烈建議您在物業中安裝自動灑水滅火系統，以確保房屋財產不會遭到損失。此外在樓梯間安裝扶手和正確的照明燈，並在物業中安裝應急照明；雖然「Occupiers’ Liability Act 1957」法案中對此沒有做絕對的要求，但這樣做能確保萬無一失。

確保門窗符合正確的安全標準；確保該物業適合人類居住（1985年「房東與租客法」，第10節）。另外，不要忘了考慮安裝煙霧和一氧化碳報警器的成本，否則您可能會面臨5,000英鎊的罰款。以上內容雖然廣泛，但並不詳盡。出租物業之前，請務必諮詢專業的法律人仕，以確保您履行所有法律義務。

4）地段為王

如果您購買學生宿舍純粹是為了投資，而不是因為您被綁在一個特定的城市或城鎮，那麼最重要的是了解哪些地區提供最好的收益。

行業報告會定期發布信息，披露學生宿舍出租收益率最好的城鎮。最新的報告顯示收益率排名前三的分別是蘇格蘭的聖安德魯斯、蘭開斯特和拉夫堡。

首先選擇一個學生宿舍需求量大的城市或小城鎮，然後研究哪些街區或街道最熱門。當地專門做學生宿舍出租宿的仲介應該能夠給您這些有用的信息。

5）所需牌照有哪些？請向市政廳會了解

出租學生宿舍，不同城市或地區所需牌照不同。業主將被要求披露過去是否有任何不誠實、暴力或與毒品有關的罪行，或有違反房屋或房東和租客法律的紀錄。

申請一個許可證的費用可能高達幾百鎊，然而一些市政廳可為額外的許可提供折扣。另外，當局對違規的房東的罰款也是很高的。去年10月，一位利物浦房東因為沒有利物浦市議會的業主許可證而被罰款1,000鎊，此外還被勒令支付相應的法律費用。

如果您的房子是租給三個或三個以上，不是來自同一個家庭的人，一起共用房子的設施，比如廁所和厨房等，那麼您則需要HMO許可證。最好聯繫當地市政廳，以確保您申請正確的許可證。

6）不要給自己找麻煩

尋找容易維護的房子，越新越好，因為新房只需較少的花費和修理。帶有三到四個房間的房子最受學生歡迎。

出租給學生的房子容易會受到嚴重的磨損和破壞，所以在裝修時要選耐用的廚房工作臺和家具，以避免頻繁的更換吃掉您的利潤。

7）向專家尋求建議

您可能會考慮和租客們簽訂一個整體出租協議，而不是與每個租戶簽訂分租協議。這樣一來，如果有人提前搬出，您也不必擔心租金收入。許多房東還要求每個學生租客提供一個擔保人，以確保到時付款。您可以事先向律師諮詢專業意見。

8）為您的房子做宣傳

即使您擁有當地最好的房子，但如果沒有宣傳，潛在的學生甚至不會知道它在那裡。了解當地大學是否編製該地區認可的私人學生宿舍的目錄，如果有這樣的目錄，請讓學校把您的房子也加上。

9）做好長遠打算

您是否打算建立一個房地產投資組合，等您退休時傳給您的孩子？或者您打算將來把房子賣了，把收益當作您的退休金？無論您作何打算，您都需要從策略上考慮。請調查當地大學的財務狀況，因為您的投資和大學的良好運作息息相關，如果大學破產了，那麼您的學生宿舍投資也很可能會因此而陷入僵局。◇

編譯|康妮

責任編輯：明曦