如何合法「請走」不繳租的房客？

法律上有兩種程序可走但房東需盡到維護房屋的義務莫私闖出租房屋或換鎖

「房屋法庭幫助」華裔辦公室經理余天驕22日在布碌侖華人社區服務中心，宣講房東房客法律。 (蔡溶/大紀元)

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更新: 2017-06-23 8:22 PM 標籤: 房東

【大紀元2017年06月23日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）很多人買房是為了對外出租，用租金與房貸月供相抵，等個十幾二十年就算不賣也能白撈套房。但如果碰到不繳租的房客，房東「以租養貸」難以為繼，就會陷入「斷供」的麻煩之中。那麼，如何「請走」不繳租的房客呢？

週四（6月22日），紐約市府資助的非營利組織「房屋法庭幫助」（Housing court answers）派代表到布碌崙班森賀華人社區，講解「請走」不繳租房客的要點。

紐約的住房分幾類：私人房、租金管制房、康斗、政府樓、第八類（Section 8）的房子等，「房屋法庭幫助」華裔辦公室經理余天驕說，依據所住的房型不同，房東與租客的法律權益也有很大的變化。

如果有房屋法庭案件在身，想尋求幫助的人士，可撥打「房屋法庭幫助」的熱線電話：212-962-4795 分機 205。時間是週二到週四，早上9點到下午5點。也可以訪問網站：HousingCourtAnswers.org查詢信息。

房東 vs. 房客有兩種法律程序

房客既不付房租，又不肯搬走，怎麼辦﹖余天驕表示，法庭上有兩種程序來解決房東房客問題：一個叫欠租（Non-payment Proceeding）程序，一個叫「驅逐」（Holdover Proceeding）程序。

對於欠租程序，按照租約的標準條款，租客只要晚交一天租，或者少交一分錢的租金，房東都可以啟動這個程序。首先，房東可以給租客一個「退房通知」（Eviction Notice），貼在對方門上，或者以書面掛號信形式通知房客，要求對方在5天內（不含假日）繳租或退房。如果對方不予理會，房東有權在5天後到法院申請「強制清退令」（Eviction Order）。

房東向房屋法庭申請驅逐，法院會通知房客出庭說明原因。若房客未按時出庭，法院將採信原告房東的說詞，進行缺席判決。在有些場合，房東在法庭上並不是理所當然的贏家，如果房客有證據證明房東的過失或送達通知的錯誤，那麼整個訴訟程序可能會增加到數月才能完成。

對於欠租的案子，法官通常會考慮給房客一段時間交租，讓房東與房客簽訂一個協議（法律文件）。需要注意的是，房款包括目前的房租以及欠租，如果租客承諾一個月內支付欠租，但是沒有支付當期房租，還是有可能被驅趕。總之，協議期滿，如果租客還未繳齊款項，在沒有其他法律糾紛的情況下，房東可以到法院申請「強制令」。

房東拿到這個強制令後，可以交給法警（Marshal）執行，通常是第二天警察就上門趕人，封存租客的財物，房東可以立即換鎖。

對於驅逐程序，首先到法院立案，請求法官判決房客離開。法官最多會給房客6個月的時間找新的住宅搬離，房東拿到法官的判決後，需要將相關的文件交給法警，只有法警才有趕走房客的權力。

布碌崙華人社區服務中心羅添福博士說，房東房客的糾紛很常見。最近他碰到一名海灣公園道（Bay Parkway）的房東求助說，租客至今已有11個月不交房租還不算，還不停地找茬，要求修理，如何是好？余天驕表示，這種情況房東需要自己斟酌走哪一個法律程序，「不付款程序」只針對欠租，法官責令租客一段時間內繳租，租客還可以繼續住下去，如果租客過三個月，再次欠租，房東還要再走程序；而「驅逐程序」則以驅逐為目的，最多給租客6個月的時間找地方搬遷。