【大紀元2017年05月26日訊】（大紀元記者林丹紐約報導）24日，聯邦小商業部（SBA）與「親情健保」在法拉盛合辦的小商業系列講座，邀請戴上律師事務所的律師公孫大衛，講解商家在簽訂租賃合同時應該注意的問題，以及如何才能保護好自己。

公孫律師表示，商家在簽租賃合同時，首先要注意二房東是否有分租、轉租的權利，應要求二房東出示其與一房東所簽訂的租賃合同，商家自己要親眼看到，而不是聽二房東口頭講。其次要注意所租場地的能否從事商家經營的項目，商家應要求房東出示《房屋使用證》（Certificate of Occupancy）看上面的用途，違反房屋法定用途所面臨的後果及處罰，一般由商家承擔，房東大多用各種藉口把責任推得一乾二淨，對此商家要衡量風險。

對於商家由於不知未來生意做得怎樣，不敢簽更長時間的租約，公孫律師建議，可在合同中約定，是否續租由商家來決定。對裝修期間的免租期，應從商家實際可以使用房屋那天起計算，而不要從簽訂合同那天起計，而且以天數來約定時限，而非具體的日期，這樣商家萬一遇到意外時可以有時間週轉。

律師提醒，商家要告知房東的事情，要以書面形式，哪怕郵件、微信、手機短信也行，留下證據，因「口說無憑」，口頭講的話，在打官司時不能作為證據。她表示，雖然自己是律師，但她建議，官司能避免則避免，因打官司耗費太多時間、精力和金錢，對提告的人也是損失，所以平時什麼都留有書面的證據，在出現糾紛時，才能有力地保護自己；當需要律師幫忙時，律師也有條件幫到你。

爭取簽「好人擔保」 避免「全面擔保」

房東為了避免商家欠租、損壞房屋帶來損失，通常要求商家以個人來做擔保。對於個人擔保條款，公孫律師表示，商家儘量爭取簽訂「好人擔保」（Good Guy Guaranty）條款，這種擔保方式「只擔保租金」，意思即商家如果提前不租的話，商家最多損失的是押金（商家違約，房東不退還押金），而不用承擔由於商家違約給房東造成的其它損失，比如：剩餘租期的租金、房東付經紀的中介費、廣告費、拒絕了別的租客而帶來的損失等。

作為房東，希望得到的擔保是「全面擔保」，即所有因商家提前終結合約造成的損失都由商家來承擔，因此，商家在簽合同時，一定要小心合同中的「額外租金」（additional rent）、「提速租金」字眼，意思是商家還要承擔因沒有履行合同給房東帶來的損失，包括中介費、廣告費、剩餘租期的租金損失等。

有商家問，簽訂了兩年的租約，租約中沒有約定「好人擔保」，但生意做了一年就做不下去，要提前退租，而房東要求付清兩年的租金，這時怎麼辦？公孫律師建議，可找下家來承接租約，或與房東協商。◇

責任編輯：艾倫