【大紀元2017年04月27日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）許多華人住在政府資助的廉租房或租金穩定/管制樓宇中，當租約上的租客永遠搬出公寓時，他們的一些家庭成員原本有條件繼承，卻因不懂相關規定而失去續約的權利。

天主教移民事宜服務社26日在中華公所舉辦「租客權利」講座，由曾做過房屋法庭法官的Andrew Lehrer律師主講，他針對民眾關心的廉租房「繼承權」（succession rights）問題給予解答。

繼承權是指，當原租客永久搬離（或去世）後，其家庭成員或非傳統的家庭成員能夠續約，繼續在廉租屋中居住。Andrew Lehrer講解，大凡租金穩定的租金管制房、房屋局屬下的政府樓、受到政府補助的Mitchell-Lama公寓（米切爾-拉馬公寓，例如：華埠孔子大廈），以及美國房屋及城市發展部門（HUD）有關的符合「第八款（Section 8 Vouchers）」租金補助的房屋都適用於繼承權。

 繼承權與收入沒有關係

前段時間，一名在老人服務機構工作的華人說，孔子大廈將不合資格占用廉租屋單位的住戶清走了一些，實際也與「繼承權」有關。

「房屋局不給繼承權，不是因為錢的關係。」孔子大廈董事長于金山說，每年住戶需要向HPD報告自己的家庭總收入。有些老人住孔子大廈，去世後子女搬進來住，沒有資格；也有人一直與父母同住，兩房一廳月付300美元房租，年輕人自己每年賺6～10萬，可是為了避免多交300美元房租，他不把收入報進去，假裝他不住這。直到父母病危，才趕快加名字，房屋局一看才住兩個月，不給續約繼承。

于金山說，這種住房補貼的公屋雖然對收入有多種限制，但是只是在最初申請住房的時候考核。住戶的收入不會一成不變，因此去年州主計長狄納波裡曾發一份報告指，發現孔子大廈一些住戶的收入「過百萬」，仍然住在政府補貼房中。

「你搬進來的時候是低收入，不能超過一個限制，搬進來以後，或因子女工作，或自己創收變成百萬富翁，你不能把他趕走。這是美國，鼓勵人勤勞致富。加租而已，目前最多三倍。」他說，「米切爾-拉馬」住房的租金收取大概分三個等級，以單房為例，較低收入的住戶月租300美元，如果超過一定的標準，則翻倍加收到600美元，但最高只收900美元（三倍），即便住戶的年收入過百萬，月租金也只收900美元。

取得繼承權 需同住兩年

那麼，作為家庭成員，要繼承父母的廉租公寓，需要什麼樣的條件？Andrew Lehrer說，取得繼承權的必要條件是「居住在公寓裡」，而且一定要在租約上的租客永久性搬離（或死亡）之前，你和主租客共住至少兩年。如果你是殘疾人或是老人，則只須住過至少一年。

如何證明共住？Lehrer律師說，要確定你所有的正式文件，包括你的報稅紀錄、W-2表格、銀行帳戶及信用卡對帳單、駕照、選民登記，連同其它寄到公寓的帳單等，都必須是正確的地址。

當登記在冊的租戶永久搬離該公寓（去世或搬走），你要寄給房東一封有郵件回執的掛號信，信中陳述：你住在公寓裡，租約上立名的租客已不再住在這間公寓裡，你希望自己續租約。同時你保留一份複印件。不過，繼承權法很複雜，不同類型房屋繼承權或還有具體要求，為保險起見，在寄信給房東前，請諮詢精通房東-房客法的專業律師。◇

責任編輯：艾倫