【大紀元2017年03月09日訊】2017年2月中旬，英國皇家特許測量師協會RICS發布研究報告稱，未來五年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則大約20%。因為英鎊匯率因素會促使外國買家投資。Nationwide建築協會也預計，英國房價會有小幅增長，因為住房供應量依然接近歷史最低水平。
由於英國各地房價和出租情況大不相同，分析比較在哪投資房地產就很必要。一般房產收益包括兩部分，一是在持有時的租金回報率，二是在出售時的房價升值。
** 曼城是出租房生意的首選
2017年2月初，來自Aspen Woolf 的一組數據顯示：過去一年，購房出租的房產，投資回報率最高的前十個地區如下：
另外一組來自英國官方Land Registry的數據顯示，2010-2015年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼徹斯特，以6.02%的年租金回報率領跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外倫敦等等。
目前英國住房自有率正處於30年以來的最低點。在過去10年中，個人租房市場增長迅猛、規模空前：每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數量超過了2,000萬。
有專家預測，在英國，20-39歲的人群中有近60%的人會租房到2025年，而曼徹斯特對中國投資者的吸引力在於，這裡的年輕租房人口比例要高於英國的其它地方。”
曼徹斯特作為英國除倫敦以外經濟上的最大城市，不僅高校眾多，生活便利，經濟發達，球隊眾多，物價較倫敦低很多，而且對華人生活尤其方便：中國城，中餐館，曼城直飛北京的航班等等，應有盡有。這些條件綜合起來，來曼城求學和工作的年輕人，自然帶動了當地的租房市場，這也是曼城近6年來，一直英國租金回報率最高的原因。
由於曼城房價低，比倫敦市區低了將近一半，對於在英華人搞投資或大陸投資者來說，相對容易。很多中國留學生的家長都先買下房子，孩子自住的同時還能出租，或買下後直接交給仲介，仲介收取一定租金，每月按時付款，也是很省心的。
房價升值首選的則是倫敦
買房投資除了租金收入，更多的還是期待房價的升值。衡量房產升值多少的就是資本收益率（Capital gains），年增加值除以投入的資本，就是年資本收益率（annualised return），下圖為2010-2015年英國年均資本收益率最高的前十名地區和具體回報率。
不難看出，上榜的大多在倫敦或倫敦周邊，經濟發展好的地方。也就是說，在倫敦買房，圍著倫敦買房，基本就能保證房產的穩步升值。畢竟，倫敦在世界上有著無法比擬的地位，經濟實力，技術力量，文化中心，教育中心，政治中心…… 全球很難找到像倫敦或者紐約之外的第三個城市來媲美這兩個了。特別是2008年全球經濟危機之後，倫敦平均房價已經翻了接近一倍。
**專家預測倫敦房價還會升
英國房產圈對倫敦未來的房價做了分析。據英國國家數據統計局預測，英國的總人口將會從2014年的6,400萬增長到2027年的7,000萬，而倫敦的人口數量將會在2022年從現在的830萬增長到940萬，2036年突破千萬，到2050年預計為1,127萬人。這意味著：2016到2022年間，有一個伯明翰的人口搬入倫敦。這會對倫敦住宅帶來巨大的需求。
另外，2014年倫敦人口出生率位居歐盟之首，達17.7‰，而歐盟平均水平僅為10.4‰，屆時的嬰兒潮也會推高需求；作為首都及全國經濟中心，倫敦對本國人也充滿吸引力，光2013年，就有20.4萬人口從英國其它地方搬進了倫敦；外來移民更是喜歡落腳倫敦，牛津大學研究機構數據顯示，倫敦有著全英最高的非本國出生人口，約達300萬人。與此同時，全英36.9%的外國移民的目標城市為倫敦。
最重要的是，倫敦預計將會有巨大的就業增長。倫敦改造計畫（FALP）預測，到2036年，倫敦可提供580萬個工作機會，而牛津經濟研究更指出，此前官方預測的到2050年就業機會達630萬的目標有望在2026年提前完成。
另外，來倫敦求學的人也在不斷增加，倫敦的高等教育機構目前擁有36萬名學生。最新的仲量聯行（JLL）報告指出：2025年倫敦的學生數量將翻倍；而過去十年間，倫敦歐盟外國家留學生人口已然增加了一倍。
與人們猜測今後倫敦人口增長主要在郊區正好相反，英國國家數據統計局預測，到2039年，倫敦金融城 The City of London 的人口增長速度最快，可能達到50% ，而Tower Hamlets，Barking and Dagenham兩個區域緊隨其後，預計增長三分之一。
供應來源上，倫敦政府已經承諾將目前擁有的635單位公頃公共土地在未來幾年內開放為居住和商業用地，這將為倫敦帶來約5萬處新住宅單元，也僅供一年所需的供應量。
此外，英國政府的住房區域計畫(Housing Zones)，用以幫助精簡全國範圍內20萬處新房產的開發流程。在倫敦，該計畫旨在提供20個場地共計5.1萬處新房產，90%的規劃同意書將在2020年到位。部分場地的施工規模較大，計劃建造超過5,000戶以上的新房。這些建設計畫主要集中在倫敦東部和近郊。第一太平戴維斯Savills預測，倫敦的幾個衛星城將成為熱門，比如Sevenoaks，Guildford，Windsor以及Maidenhead。
值得一提的是，2018年倫敦跨城鐵路Elizabeth Line (Crossrail)的開通，將大大提升交通承載能力。跨城鐵路二期工程，如果按計畫推進的話，能夠幫助釋放20萬處新住宅的開發，儘管這個路線的完成至少要等到2030年。
當然，上面這些預測都是假定未來不會出現1930年代的大蕭條或2008年的金融危機，誰能保證明年不會出現黑天鵝呢？特別是人類對自然的破壞、人性道德的墮落、各種邪惡恐怖分子的攻擊，都會讓全球經濟處於高度不確定性中，「2017年全球房價大跌」，也不是不可能的事，投資人必須保持高度警惕。◇
文|王華
責任編輯：逸銘
