【大紀元2017年01月13日訊】（大紀元記者田珊澳洲珀斯工商報導）除了人們一般認識的地點、價格和配套設施以外，選擇購買珀斯公寓時，還有哪些隱含因素要考慮？哪些是開發商不會告訴你的秘密？The Precinct@Mount Pleasant開發商Norup+Wilson聯合董事Dave Wilson說：「我們會被其它珀斯公寓開發商所憎恨，因為我們揭穿了他們永遠不會講的秘密。」

珀斯公寓的物業管理費（Strata Fee）

Dave Wilson，七年前從南非移民至珀斯，四年前和其前老闆John Norup一同建立了公寓樓盤開發公司Norup+Wilson。因為其正在打造一個個標誌性公寓建築，Norup+Wilson成為珀斯公寓市場上的一匹「黑馬」。

「在西澳，有關房地產開發的其它監管都很完備，唯有物業管理費不是。」Dave語出驚人。物業管理的前三年，由開發商指定管理公司，物業管理費的監管漏洞，使其成為開發商的搖錢樹。Dave舉例說，個人用戶向電力公司買電，比如說每度24澳分，而開發商大批購買時，可獲得大額折扣。這些電費折扣，一般來講就進了開發商的腰包，Norup+Wilson卻用其降低了樓盤的物業管理費。

The Precinct提供了度假村式的奢華生活方式：室內和室外健身設施、游泳池、桑拿房、圖書館、兒童遊戲室、住戶大堂、鐵板燒烤區、陽光沐浴床等等，甚至還設有外購餐飲專用升降機，卻因為開發商「不貪」，業主所需付的物業管理費降至最低。除了遠低過同行的費率，The Precinct的物業管理費還有兩大優勢：「自產」資金池（Self generating sinking fund）和四年預算期。

通常的公寓物業費包括兩部分：日常管理費和資金池。日常管理費為每日發生的費用，如清潔、花園打理、物業管理、保險等等；資金池則用於大開支項目或長期項目，如外牆粉刷、水管工程、維修，及不可預期的緊急事故費用等。然而「自產」資金池卻是從未聽聞的概念。

Dave解釋說，The Precinct的這部分資金來自於開發過程中成本的節省，這部分錢沒有放進開發商的腰包，而是作為一個備用資金池，給予業主未來使用。Dave說，業主可以選擇用這些錢做維修、升級，甚至折現。The Precinct可以發電的電梯產生的電費回購收入，也會進入「自產」基金池。同時Norup+Wilson為物業管理費準備了四年的預算，避免了物業管理費逐年上升的陷阱。

珀斯公寓開發商的利潤

開發商Norup+Wilson如此讓利給業主，是不是意味著要少賺很多呢？Dave再次語出驚人：「不是這樣。開發商的利潤是不能少的，否則銀行不會批貸款。」可是如The Precinct這樣的樓盤，每平方米的平均價格比同類樓盤要低約9%，而其所用材料質量又是最好的，還不包括其接受「量身定做」以及擁有許多樓盤沒有的配套設施，那開發商的利潤空間在哪兒呢？

Dave這時難掩自豪神情，他說：「在於我們的經驗。」Dave曾是多年房地產開發和建築行業的首席估價師和測量師，他在設計、建築和專注細節上的豐富知識和經驗，使其負責的項目，無需因成本控制而影響其外形、功能及美觀。Dave說，一般的公寓開發，設計和建築環節完全獨立，設計師所設計的東西，在建築過程中如發現不能實現，需要找回設計師做修改，才能讓建造繼續進行。而Dave的全面經驗使其從設計階段開始就全程參與，使得設計出來的東西更具實操性，建造過程中若出現問題，也能在最短時間內得到解決。「建造更高效」使得建商有空間讓利給開發商。

Dave舉例說，一般的樓盤設計，是先定位公寓樓，再相應定位停車場，然而在建造過程中，經常出現不能吻合的情況，這時需要修改設計稿，才能繼續建造，而Dave參與的設計則反其道而行，先定位停車場，再定位公寓樓，使得公寓樓建造時一蹴而就。

再一個例子，很多公寓房，廚房的操作台是U型（方型），因此建造過程中必須先建好房子，才能根據牆面距離建造操作台。而Norup+Wilson建造的公寓，廚房操作台採用L型，使得操作台的尺寸不受牆面距離的制約，建造房子和建造操作台可以同時進行，大大提高了建造效率。

而另一個例子顯示的不僅是Dave的豐富知識和經驗，更是展示出他的應變能力和創造性。在The Precinct一期的建造過程中，建商在安裝LED頂燈時遇到麻煩，傳統LED頂燈因為體型較長，在安裝時需要做一個假天花，如此一來勢必減少公寓房的層高。問題需要在兩週內解決，於是Dave花了一週的時間，研發出其短裝LED頂燈專利，不僅解決了建造問題，專利還被建商BGC買了下來。

外行人看不出的細節

1）     沒有陽台的房間夏天很熱

珀斯的日照時間長，夏天乾燥而炙熱，一間沒有陽台的房間，牆壁會吸收大量熱量，使得整間房的溫度上升，此時陽台的作用，除了空間延伸、欣賞風景以外，其實有一個更大的作用就是阻隔陽光。

Dave在The Precinct一期內的一間兩房公寓樣板房中，手摸房間牆壁，坦誠地說：「你能感受到熱度。這是我們在開發中得到的教訓，因此在The Precinct二期和The Crest的開發中，全部採用環繞式陽台。」

2）     空調壓縮機放置陽台麻煩多多

在珀斯的公寓樓盤裡，空調壓縮機放置在客廳陽台上是慣例，然而其隱患除了陽台的空間使用打折扣外，更是會帶來壓縮機啟動時散熱和嘈雜聲干擾的問題。Dave不甘於此，設計出空調壓縮機遠程放置的方案，不僅解決了以上問題，還使得高層公寓樓的空調使用更加高效節能。

3）     雙磚牆隔音隔熱不夠好

人們普遍認為雙磚牆是最好的牆體，但Dave說，在高層公寓建造中，SIP牆在隔熱隔音效果上，比傳統的雙磚牆更有效率。The Precinct和The Crest均採用SIP牆，其客廳公共牆的隔音更是達到酒店級別。

不僅如此，牆/地面比例、能源效率、結構轉換及污水和垃圾處理等，都是Dave關注的細節。Dave說：「我們所關注的重心，大部分是那些在外行人眼裡看不見的服務和費用。」「所有這些都需要花錢去建造和維護，但如果設計更有效率，這些錢則可花在更好的配置和裝修上。」

 

責任編輯：周鑫