【大紀元2016年09月24日訊】（大紀元記者張婷綜合報導）很多人對買房有一個誤區，那就是一定要攢夠了20%的首付款再買房。但攢了幾年錢，結果卻發現自己攢錢的速度遠追不上房價的漲速，只能望洋興嘆，啥時才買得起房。資深專家卻告訴你，買房一定要首付二成是一種普遍的認知誤解。要多做功課，才能更快瞭解美國的房地產市場，圓自己的買房夢。
20%的首付是過去式
買房要求20%的首付是一個很常見的誤解。房貸報告網（The Mortgage Reports）的房貸市場專家丹‧格林（Dan Green）表示，當今的房地產市場，買家不必一定要支付20%的首付（除非對貸款機構來說有很明顯的風險的情況除外）。
這已經是買房的過去式，自從1934年聯邦政府擔保的FHA低首付貸款出台以來，20%的首付已不再是買房者的一大購房門檻。
目前房產銷售量在上漲，而房產的供應卻在下降，這就使得美國很多城市和地區的房價上漲。與明年相比，目前的房市還算是比較便宜，是買房的好時機。再有，房貸利率的降低為買房提供了另一大優勢，也降低了貸款人買房後每月的支出。
但是很多人雖然想買房卻沒有行動，都是卡在20%的首付這一條件上。他們有很好的收入，但是卻沒多少積蓄。然後更重要的是，他們都一致認為「一定要20%的首付」。
誤會從何而來
為甚麼買家們一直都那麼墨守成規呢？這是因為對於傳統貸款來說，支付20%的首付就不需要購買私人房貸保險（PMI）。而無首付或者低首付貸款除了特例外，往往都要求貸款者購買房貸保險。
換句話說，如果你願意購買房貸保險，那麼買家可以以少於20%的首付得到貸款。而這種房貸保險隨著貸款人償還一定貸款後，是可以取消的。
雖然大家都想避免購買房貸保險，但如果房價上漲的速度比攢錢的速度還快，那麼攢夠錢後再買房是否真的能夠節約成本呢？格林指出，事實上，以現在房價增長的速度，一個買家以3%的首付貸款，只需要支付不到4年的房貸保險就會滿足取消保險的條件，這個時間並不算長。然而，很多買家，為了避免房貸保險寧可放棄買房機會，開始攢20%首付錢。而與此同時，房價在上漲，這就得不償失。
當然，對於買家來說，首付需要考慮，但絕不應該成為買房唯一的考量，在看漲的行情下，考慮房價在今後幾年的走勢更有前瞻性。
盤點4種低首付貸款
1.FHA貸款：3.5%首付
如果你的信用分數低，無法通過傳統貸款方式貸款，可以嚐試FHA貸款。此項貸款是由聯邦房屋管理局（Federal Housing Administration）擔保的銀行貸款，只要求3.5%的首付。因其對信用分數要求比較寬鬆，對購房者首付要求少，較好申請，一直是信用不夠好或者經濟實力不足的人士的好選擇。
一般來說，FHA會提供比較低的利率來幫助購房者。FHA貸款的主要優勢有：
‧ 信用分數為580分或者以上的申請者所需支付的首付只有3.5%；小於580分但不低於500分也可能獲得貸款，但要求的首付為10%；500分以下不符合FHA貸款資格。
‧ 允許全部首付都可由貸款人的父母、親戚、僱主、獲得認可的慈善團體或者是來自政府的購房計劃贈送的錢支付。
‧ FHA貸款願意幫助遭受破產或者法拍屋制裁的人貸款。
FHA雖然使得很多在傳統方式下無法貸款的人能夠實現買房的願望，但是申請FHA貸款一個最大的弊處就是要求貸款人購買房貸保險。因為FHA擔保的貸款對信用分數要求比較低，因此承擔的風險較大。
申請FHA貸款，貸款人首先需要支付預付抵押貸款保險（UFMIP），為貸款額的1.75%。其次還要繳納年房貸保險費（MIP），對於貸款價值比（LTV）為95%及以下的貸款，年保險費為0.80%，房貸價值比高於95%的年保險費為0.85%。
根據FHA對房貸保險的最新要求，對3.5%的首付貸款人而言，在全部貸款期內都需要支付年房貸保險，且不能取消。這就使得FHA貸款保險算起來，很可能比傳統貸款保險更貴。因為傳統貸款保險規定，貸款人在貸款期間，一旦房貸價值比降至80%，房貸保險就可取消。
所以，選擇FHA貸款、還是傳統貸款，還得看貸款者個人的情況。如果貸款人能夠支付20%的首付，自然要選擇傳統貸款最為經濟。但當如果貸款人信用分數低或者只能支付極低首付，最好採用最好FHA貸款。如果貸款人信譽良好，並且能夠支付至少5%但低於20%的首付，就需要徵求信貸員的意見。
雖然FHA貸款的初期目的是要幫助低收入家庭，但FHA貸款並不對借款者的收入有限制。FHA對於不同地區的貸款都設定了最高貸款額。在高消費的地區（包括紐約市區、加利福尼亞的橙縣、華盛頓的地鐵區）提供最高為625,500美元的貸款。
2.Conventional 97 貸款: 3%首付
由房利美和房地美（Fannie Mae and Freddie Mac）提供的Conventional 97貸款項目只要求3%的首付。對於很多買家來說，Conventional 97貸款要比FHA貸款更划算。該貸款項目也允許購房首付可以由親友贈送的錢來支付。Conventional 97基本的要求是：
‧ 貸款額在大多數地區都不能超過417,000美元
‧ 固定貸款利率
‧ 只針對首次購房者
‧ 最低信用分數為620
‧ 需要購買房貸保險
FHA貸款和Conventional 97貸款都提供低首付，但後者不要求貸款人購買預付抵押貸款保險，只要求購買每年的私人房貸保險，並且後者當貸款價值比達到80%時，房貸保險就會取消，而FHA則需要在貸款的整個期間內都支付年房貸保險。
至於哪種貸款好要看貸款者個人的情況。一般的規則是，如果信用分數低，就只能選擇FHA貸款。如果信用分數符合Conventional 97的要求，並且做長期貸款，Conventional 97就會比較划算。特殊例子最好還是邀請房貸專家給予幫助。
3.80/10/10貸款計劃：10%首付
80/10/10貸款計劃也通常被稱為「附加貸款（Piggyback Loan）」計劃，專門針對信用分數在平均分以上的買家而設立。80/10/10貸款實際上是由兩個貸款組成，目的是給貸款者額外的靈活性，降低貸款的整體支付。
這項貸款要求貸款人支付10%的首付，其餘90%的房產價值用兩個貸款而不是一個貸款來承擔。80/10/10中，「80」指的是貸款人第一筆貸款的總額為房產成交價的80%，是由房利美和房地美提供的傳統貸款，按照市場現有利率；第一個「10」指的是第二筆貸款總額為成交價的10%，這一貸款是房屋淨值貸款（Home Equity Loan）或房屋淨值信用貸款（Home Equity Line of Credit）；第二個「10」是指10%的首付。
80/10/10貸款計劃要求信用分數比較高，680分或者以上的購房者才能申請。這項貸款旨在給買家提供最好的價格，因此貸款機構有時也會推薦一個不同的結構，比如，如果第一項貸款在貸款價值比為75%或者以下會得到更好的利率，那就用75/15/10會比80/10/10更划算。
4.HomeReady貸款計劃：3%首付
HomeReady貸款主要是針對中低收入者而設立，其服務範圍擴展到來自低收入社區、少數族裔社區、受災區的家庭。
這項貸款計劃的特點是很靈活。比如：非貸款人士家庭成員的收入在房利美的臺式電腦審核程式（Desktop Underwriter）計算中可視為補償考慮，從而允許負債收入比（DTI）大於傳統要求的45%，最高可達50%；出租收入或者房客收入都有助於貸款人獲得貸款資格；貸款人的家庭成員可以與貸款人的收入合起來進行貸款資格的評定，比如說，家中有父母、或者上班子女，他們的收入都有助於貸款者獲得貸款資格；此項目還允許非居住貸款者比如父母成為房屋的貸款者。
此外，要求3%的首付。
1） 最低信用分數為620，非首次購房者也可以申請。
2） 需購買房貸保險，當貸款價值比達到80%時，房貸保險就可取消。
3） 首付和成交費可由多種資金來源支付，比如補助金、親朋好友贈送的錢等。
4） 至少一位貸款人需完成購房教育課程（Homeownership Education Course）。
5） 購買的房產需要作為主要居住所。
6） 收入限制：低收入地區沒有收入限制，其它地區以該地區的平均收入為上限。
一般而言，銀行要求兩年的報稅資料。但近年來銀行使用房利美的「臺式電腦審核程式」和房地美的「房貸勘探程式」（Loan Prospector）來批准房貸。這些程式用以批准的大多數種類的房貸只要求最近一年的W-2和稅表，這極大方便了貸款申請。但不是所有銀行會因此只要求一年稅表，因此申請房貸時請詢問銀行。（待續）
責任編輯：麗莎
