【大紀元2016年07月29日訊】（大紀元記者遊沛然日本東京報導）影響房地產投資最重要的一個因素之一是人口變化，面對日本剎不住車的人口減少，進行房地產投資要注意些什麼呢？

房地產為何對負利率反應遲鈍

日銀從今年2月正式導入了超常識的負利率金融政策已經過去了5個月。負利率引發房貸利率大幅度，目前大致降至0.497%，出現從未有過的低水平。然而日本的房地產市場並沒有像瑞士、丹麥等實施負利率後，房地產市場出現空前的火爆現象。

其重要原因是「需求不足」，而「罪魁禍首」是人口的高齡化和少子化。通常購房的年齡期主要是以30多歲的年齡段為主力，但是日本人口結構顯示，這個年齡段正逐漸減少。由於日本傳統的僱用制度終身僱用瓦解，同時在年輕人中，對日本的社會保險的不安情緒在增加，造成買房人群減少，租房的人增加。

地價上漲地區的三大特徵

房地產價格長期處於上升的地區有一個重要原因是人口長期保持增長，然而日本的人口已經連續10年減少。人口增加地區僅限於大都市，長期以來日本形成了「一極化」的政治、經濟模式，即物流、人流向東京高度集中的特點，地方上20多歲的年輕人為找工作，追求事業發展等，源源不斷地向東京等大都市聚集，特別是有效求人倍率高的東京周邊地區，在日本整個人口減少的背景下，長期以來人口始終保持著增加趨勢。

每年日本國土交通省都會公布全日本地價和不動產價格的漲跌信息，雖然只在一張紙上簡單地羅列出來，但仔細分析後會發現，上漲地區具有以下三個特點。

1.生活關連等基礎設施相當發達的鐵道沿線、車站以及新設立或開發的新的交通樞紐。

2.商業集中地。如：大型購物中心，商業設施不斷地被新建，周邊地區逐漸被規劃出生活居住的開發區。

3.可能成為外國遊客常光顧的地區。如：外國遊客人氣的賓館、別墅，像北海道的滑雪地NISEKO，當初在日本人眼光裡，是眾多滑雪場地中很普通的一個，但是卻在外國遊客之間口耳相傳，很快成為了外國遊客集中聚集處，人氣沸騰。上述地區具有共同的特點就是能引起「人流的變化」。

東京23區人口數高峰推移「時刻表」

然而自己購房也好，進行房地產投資也好，都是長期的投資，所以對投資地區的選擇不僅要了解其當前狀況，也需要有預測其未來的發展趨勢的眼光。在日本購房時，了解具體的人口變化無疑能減少很多投資風險。

根據上述的視點，房地產情報公司社人研總結出了東京23區人口數高峰推移的「時刻表」。人口高峰期最晚的排行是：第一位江東區（2035年），第二中央區（2030年），第三位是港區和新宿區（2025年）。其餘的19區預計2020年之前人口將開始出現減少趨勢。

此外，在高齡化少子化的背景下，地價穩定的地區僅限於少數。以都市為例，車站是人們生活活動的中心點，特別是大都市幾乎都是以車站為中心形成商業、娛樂街區，因此離車站的距離直接影響著物業的資產價值，有專家表示：「今後隨著人口的減少，住民的行動範圍將變得更加狹小，車站附近的地價下降幅度預計會非常有限。」

責任編輯：盧勇