【大紀元2016年05月11日訊】(大紀元記者張威廉墨爾本編譯報導)墨爾本房地產市場上周六(5月7日)有902棟住宅進入拍賣市場。根據都門(Domain)集團收集的733棟住宅的拍賣結果,當日拍賣成交率為73%。
據澳新社(AAP)報導,墨爾本希望購買住宅的家庭紛紛參加拍賣或查看待賣住宅,因為澳儲備銀行(Reserve Bank)出乎意料地在5月3日降息25基點(即0.25%),令貸款成本降低。澳洲本地四大銀行中,國民銀行(NAB)、聯邦銀行(Commonwealth Bank)和西太(Westpac)銀行都以同等幅度降息,澳紐(ANZ)銀行則降息0.19%。
但人們很快會發現,如果待售住宅的價格在200萬澳元以上,那麼降息的積極影響可被忽略,因為墨爾本高價住宅的出售遇到阻力,其影響因素之一就是來自中國大陸的購買力減弱。
銀行提供抵押貸款時更嚴格地評估「貸款額與房產價值的比例」(loan-to-value ratio),這削減了本地和海外購買者的信貸能力。而且,更嚴格的信貸規則對高價住宅的影響大於對低價住宅的影響。
Jellis Craig房地產經紀公司的經理厄爾(Richard Earle)說,信貸規則變得嚴格,同時,維省政府調高海外購房者的稅率,再加上聯邦政府對海外購買者的嚴格審批程序,這些因素對墨爾本環繞市中心內環地帶的土地價格造成不利影響。厄爾說,對適合被推倒重建的房地產的需求不如以前強勁。他說:「住宅抵押信貸正在被緊縮。」
Marshall White經紀公司的邦焦諾(John Bongiorno)說,在上周六的一些拍賣中,一些潛在的購買者與經紀人探討利率的未來趨勢。他說,海外的潛在購買者不如以前活躍,因為維省財政廳調高了外國人購買住宅的印花稅,而且貸款規則更嚴格,聯邦政府打擊海外買家非法購房。
然而,一些分析家認為,海外購買活動的衰退很快就會發生轉機。
WBP資產集團的帕布斯特(Greville Pabst)認為,中國買家仍認為墨爾本的房地產有吸引力,而且價格是可支付的。帕布斯特說:「他們很高興地發現,維省政府如此大力資助鐵路基礎設施工程和高速公路工程。他們認為這是積極的因素,盡管短期內印花稅率被調高。」
在2015年,墨爾本市中心內環地帶的東部地區引領房地產價格上漲。如果這個地區的房地產價格出現動搖,整個房地產市場將會受到沖擊。
都門集團首席經濟學家威爾遜(Andrew Wilson)稱,有跡象表明,格蘭維沃里(Glen Waverley)和蒙特維沃里(Mount Waverley)區的房地產缺乏上漲動力,這兩個地區是澳洲華人喜歡置業的地方。威爾遜說:「格蘭維沃里和蒙特維沃里地區房價變得高不可攀,澳洲本地華人買家目前把購買目標轉移到鄰近區。」
一些經紀人認為當前市場房源短缺,但威爾遜說,都門集團的數據顯示,今年到目前的待售住宅數比去年同期增加了3%。他說:「待售住宅數增多,這說明賣方對市場有信心。無論在墨爾本的哪個區賣房,前景都不錯。」
威爾遜認為,低利率將促使墨爾本房產中位價在2016年上漲1%到2%,年增長率有可能達到5%。墨爾本2015年房產中位價的增長幅度為14.5%。他說:「潛在購買者並沒有被價格排擠出市場,這是一個理性的、對賣方有利的市場。」
他說:「多數的買方也是賣方,多數賣方也是買方。如果一個賣家獲得了巨額收益,那麼這意味著他需要支付更多錢去買新房。」
墨爾本在5月14日(本周六)將有749棟住宅被拍賣。
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