【大紀元2016年04月02日訊】（大紀元專欄作家章德維報導）舊金山市出租房市場水深火熱。市場嚴重供不應求，導致出租房租金高企，很多中低收入者要拿出三分之一甚至更多收入用於租房。但此時，舊金山有3萬套出租單位罷租，業主撤離出租市場。（注）
按照舊金山現在的租金計算，3萬套出租單位，每月的租金總收入大概是1億美元。為什麼，這些業主放著灸手可熱的租金不收，寧可讓房子長期空著，也要撤離出租房市場呢？
就這個問題，筆者訪問了舊金山華人小業主協會主席招霞女士。招霞說：舊金山市不公正、不合理的出租房法律，人為造成租房問題越來越嚴重，矛盾越來越尖銳。不僅傷害業主，也傷害了租客。
業主反應比較強烈的法律條款有哪些呢？（承接舊金山出租房管制 系列一）
四、政府逼業主做慈善？
如果多單位的物業，由殘疾人或60歲以上的老人長期租住，房東在任何情況下都不可以收回自住（賠償都不可以）。
業主反饋：如果我自己家沒有老人，就不可以搬回來自己的房子，有房不就等於沒房？我們已經納了稅，照顧殘疾人和老年人是政府的責任。為什麼要把這種責任強加在小業主身上？
招霞解釋：獨立屋的房子在業主收屋時，是可以補錢給老人或殘疾人的租客家庭讓他們離開。但如果是多單位的物業，補錢都不可以請他們走，除非業主自己的家庭也有老人或殘疾人。只有在對等條件下，業主才可以比租客高些權利。
如果租客條件比業主高，就算是自己房子都不能收回來自住。這樣的房子是疑難雜症，貶值得一塌糊塗，一般人不敢買，只有炒家買入，清走了裡面的住客，才可以以市價賣出來。所以助長了炒家的存在。
現實問題：中、老年租客受到無聲的歧視。由於老人、殘疾人被列為不可驅趕的保護階層，房東只要看到四、五十歲的人來租房，就不成文地找個理由拒絕。導致中、老年租客很難租到房子。
五、租客可讓他人分租。
房東有權在租約裡訂明禁止分租，否則，分租客可以「既成事實」地合法進住。房東不可以額外加收既成事實的分租客的房租。既成事實的分租客，可以合法接手租約，即使原租客搬走，租金仍然維持不變。
六、房客家人也享受低租金。
房客的家庭成員也可以住在租住的房子裡。例如，一個人在租房時，還沒有結婚，他結婚後，他的太太就可以住進來，即使租房合約裡沒有她的名字。如果他們有小孩了，小孩也可以一起住。房東不能因為他們人口多了，就可以趕他們走。除非，由於人口增加導致了火災或房屋結構上的危險等。
業主反饋：租給一個人是考慮一個租客比較清靜，現在一家人住在裡面，吵吵鬧鬧的，業主也得被迫接受。
七、租房訂金高利息。
租房的訂金必須按指定的利率計算利息，每年歸還。（2009年的訂金利率是5.2%，銀行定期利率是0.5%）。1993年以來，年度按金利率是4%。
八、法律過度保護租客？
由於法律傾向於保護租客利益，一但業主與房客有了糾紛，上法庭打起官司來，由陪審團來審議，這對房東會十分不利。因為，陪審團成員大多是租客，他們會同情租客；而法官也是民選來的，也要照顧到大多數租客的利益，所以，處理不好，房東很容易地就可能損失掉大筆金錢，甚至房子。
九、租客欺負業主。
這樣的法律環境下，很多租客會欺負業主。租客為了逃避租金，各出奇招。如果住在一樓的非法單位（未合法化改建），住了兩年後，就去房管局舉報該單位非法。其實這些非法單位，房管局也知道，但睜一隻眼、閉一隻眼。
但一旦有人舉報，房管局必須處理，勒令業主拆掉廚房和管道。房東不但要向租客賠償一、兩萬的搬遷費（往往比收到的租金還多），還要重新申報「改建」，另外付上兩、三萬的申報費、設計費和改建費。
租客以各種各樣的藉口起訴房東，來達到獲利，但往往他們到了買房置業的時候，就後悔當初的選舉投票抉擇。
現實問題：房東積怨很深。舊金山的出租房管制法律給房東帶來極大的財務損失、精神傷害，導致官司纏身，甚至被剝奪房產的權利。
80歲婆婆氣得心臟病
有一位做裝修師傅說：他80歲的媽媽，年事已高，上下樓梯不便、不能再住在二樓的單位。她去請走樓下的租客，收樓自住，但沒有完全按照跟隨的手續辦事。租客起訴老太太。老太太不但打敗官司，付出庭費、律師費，還要賠償兩萬美元搬遷費，並且，以後一樓單位再也不可以出租，二樓單位再也不可自住。氣得老太太心臟病發，一蹶不振。
業主為免於法規的逼迫，大規模的離開租屋市場。一旦單位空置後，分拆成康鬥或TIC售予其他業主，一方面還清貸款，另外也不用出租；或者，拆掉整個房子重建，把房子改成1979年後起的新房子，不受租金條約管制，可以任意起租收樓。
還有些業主，租客搬走後乾脆就不再出租了，寧可空置，但求清靜。這些做法，業主都必須花耗大量資金，完成冗長繁複的手續。但越來越多的業主義無反顧地走上關門之路，更嚴重地加劇了出租房的短缺問題。
那麼，舊金山出租房短缺的問題怎麼解決呢？舊金山華人小業主協會也給出務實的建議。（下期待續）
注：招霞解釋：小業主提供了舊金山50%的出租房。舊金山的合法出租獨立單位，加上非法的一共有30萬套。官方公布的數字是5%的罷租，據我們掌握的情況，實際是10%左右的租戶，共計3萬個出租單位罷租。
下期預告：
一：租客有話說
二：業主建議，舊金山出租房短缺解決之道
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責任編輯：李曜宇
