【大紀元2016年10月05日訊】萬科高級副總裁譚華傑日前表示，經過分析得出，大陸目前的房價並未到頂，也不存在房價崩潰大跌的可能。

譚華傑：大陸房地產仍在高速增長期之內

據《中國經營報》10月4日消息，譚華傑9月22日在一個小型演講中分析了大陸房地產在過去十年的宏觀走勢。

譚華傑認為，從歷史數據看，每個經濟體在其發展史上幾乎都有（且僅有）一個經濟快速發展、房價持續快速上漲的「大週期」。在這個大週期結束後，則進入總體平緩、短期波動的「小週期」時代。

從美國、日本以及其它很多經濟體的經驗來看，從大週期轉向小週期的原因主要是「城市化」。在城市化基本完成後，一般經濟高速增長會結束，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少，存量交易、二手交易成為不動產市場的主流。

如果從定量分析來看，日本分界點（1992年）的城鎮化率是77.6%，而美國分界點（1982年）的城市化率是74%，也就是說75%左右的城鎮化率是一個國家經濟發展一次性大週期的臨界點。

譚華傑說，就目前大陸的情況來看，目前的城鎮化率是56%，距離75%這個水平還有很遠的距離。也就是說，大陸房地產的發展，還在大週期內，即高速增長期之內。

但需要強調的是，不能說城鎮化率不到75%，房價一定只漲不跌。因為在大週期階段，房價估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，這可能使得大週期提前到達終點。大週期的提前結束是很可怕的，這意味著大週期可能將以日本模式結束。

譚華傑：大陸短期內不存在整體性房價大跌的風險

那麼，如何提前判斷大陸大週期在甚麼時候結束?

譚華傑表示，通過對過去40年所有能找到數據的經濟體，及其房價和可能對房價有重大影響的所有宏觀指標分析後發現，日本市場的持續下跌是孤例。迄今為止，日本創造了發達國家地價下跌22年的最長紀錄，也是房地產市場泡沫破裂後長達十年依然未能恢復的唯一個案。在快速城市化階段，尚無房價持續下跌的先例。在城鎮化率達到60%之前，名義房價很少出現超過2年的連續調整，且房價累計跌幅一般不超過10%。

而在類似大陸當前城鎮化水平階段，其它國家房價變動一個顯著特徵是幾乎所有在這個城鎮化水平階段的國家，房價都經歷著較大的上漲。

譚華傑表示，判斷大週期結束時是否會出現房價泡沫破滅，經研究後發現，居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房價大漲後走勢的關鍵因素。

在大量的量化分析中發現，以下兩個指標組合是迄今為止最有解釋力的：（1）居民部門利息保障倍數=居民總儲蓄/利息支出，臨界點為1.5倍。（2）新房名義市值對居民最大購買力占用比例=（私人部門房屋新開工套數×當年新房均價）/（居民部門總儲蓄+信用淨增長-本年利息支出），房價下跌臨界點為60%，大跌臨界點為80%。

根據國際歷史數據，當居民部門利息保障倍數高於1.5倍時，基本沒有國家/地區發生過房價大跌情況。而出現泡沫破裂的大部分在頂峰期第二個指標都超過了80%。

沿用這個數量分析模型，將大陸當前數據代入，從數字上可以基本確認，短期內大陸並不存在整體性房價大跌的風險。

第一個指標，居民部門利息保障倍數，在2015年為10.4，按照未來十年房貸CAGR（年均複合增長率，是指一項投資在特定時期內的年度增長率。）達到20%預測，到2025年也不會突破安全邊際1.5。

第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力占用比例，按「城鎮住房新開工面積×銷售均價」未來五年CAGR不超過11.8%、未來十年CAGR不超5%預測，2020年、2025年也不會觸及60%的警戒線，更不會達到80%的臨界線。

所以，從國際經驗來看，目前過早得出「大陸房價已經嚴重泡沫化」或者「泡沫即將破滅」的結論是值得商榷的。

但是譚華傑同時警告，目前土地市場上，「麵粉貴過麵包」的情況值得高度警惕。尤其在部分城市，樓面地價已經明顯超過當前房價，這意味著房價如果不漲到現在的三倍，買地的開發商將無法獲得正常利潤。但如果未來房價以如此猛烈的速度上漲的話，上面的預測將難以成立。也就是說，目前房價的漲幅是值得憂慮的，如果這個漲幅維持下去，可能會導致大週期提前到來，以日本模式結束。

日本房地產泡沫破裂 20年未恢復元氣

1991年，日本樓市崩潰，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一。大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入長達20年的持續衰退。

網民「廉矯秤沂」9月5日在天涯論壇介紹日本樓市崩盤時說，日本樓市狂熱時，有兩大「神話」一直刺激著所有投資者。

第一個神話是「土地不會貶值」。人們堅信土地永遠是稀缺的，導致土地價格不斷暴漲，「地王」每隔幾個月就刷新一次。從1985年底到1990年初，日本城市地價增長了200%。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。

第二個神話是「東京房價不會下跌」。為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產。

數據顯示，日本樓市崩潰20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，20年間，日本年均GDP增速只有0.75%。

時隔20年之後，日本經濟開始溫和復甦，但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。

「廉矯秤沂」認為，大陸目前樓市的場景和當年的日本極其相似。#

責任編輯：劉毅