【大紀元2016年01月11日訊】（大紀元記者田青編譯報導）Harmony不確定出租她的公寓是不是一項划算的長期投資，因此致信moneysense.com投資專家。以下是她的問題和專家的解答，希望對您的房地產投資有所啟發。

問：我在BC省的Duncan市有一套自己的公寓，但我和男友在城市的另一邊買了一所房子並已搬入同居。我應該留著這套公寓用於出租，還是賣掉它投資股票？

我每次和朋友或家人討論如何處理這套公寓時，他們都告訴我應該留著它，因為「房產總是在增值，總有一天它會完全成為你的財產！」但這套公寓的租金收入並不能抵掉所有的成本，每個月還得往裡貼錢。所以不管長遠收益如何，我覺得每個月把錢扔進一個無底洞，似乎不是一個好主意。

公寓建於1993年，兩間卧室，位於城市的高出租區（該地區的大多數公寓單元都是出租房）。我認為它可以租到約$800/月。這裡的空置率很低，所以我想可能不會太難找到租戶。該建築維護得很好（我是業主委員會主席），並具有精良的應急儲備。在可預見的未來，我認為物業費的增長率大約為每年2%。

答：投資房地產的優勢之一是它通常比投資股票更有主動權。股票對很多人來說難以理解，而房地產就更為直觀。

我能理解你目前的投資處境，特別是當所涉及的物業是你自己住過的，而且又位於你熟悉的社區。

房子與公寓相比，我更喜歡投資公寓，因為公寓的費用基本上是可預測的，而房子的費用則比較繁雜。

我認為，房地產投資者更應專注於資本增值，而不是現金流量。換句話說，應避免去猜測短期內出售物業所獲得的利潤。看上去你的現金流量可以長期存在，只是現金流量的表現或者說它目前的負面表現引起了你的憂慮。

實際上一處房產即使它的現金流量呈負值，它仍然可以是一項好的投資，所以我認為你需要考慮的是為什麼會入不敷出。你是否縮短了貸款期限？可以通過延長貸款期限至最長的25年來降低成本，使這處房產的運營呈中性或正面表現。

對於出租物業，我喜歡分析數年的稅後現金流量和凈資產狀況，因為這樣可以合理地評估該處物業。對我而言，這才是投資的真實表現，而不是簡單孤立地看現金流或投機屬性。

如果一項資產運營的現金流呈負值，你可以在報稅時進行申報，有可能獲得退稅。我說「有可能」，是因為按揭本金不是免稅的。一旦你找對了點，你的財產運營可能由於稅收的改變而呈正值。

在確定了稅收對出租物業現金流的影響之後，你還需要考慮凈資產的變化。如果你的出租物業每年稅後的現金流為負2,000元，但你在這個過程中每年償還掉了4,000元的按揭本金，那麼就值得好好算一下了。

這是否意味著你投入了2,000元收益了4,000元？不是的。你還必須考慮到你有多少產權存在於物業之中。換句話說，如果你在物業中的產權是4.8萬元，你的現金流是負2,000元，這就相當於你做了5萬元的投資，收益4,000元。這是一個8%的回報率。再加上物業本身的增值，你可能在這項投資中得到了兩位數的回報（至少在紙面上是如此）。

另一方面，你的租金收益不夠高，是不是說明當地物業的持有成本比較高？當地可能是一個租賃方市場。在某些情況下，出租物業的回報確實趕不上其它的投資選擇。如果出售公寓的收益可以使你和配偶買房子時有更多的首付款，從而避免CMHC保費（按揭首付低於19.99%的強制保險），或者能為購買RRSP或TFSA提供現金，那我認為你確實需要確保出租物業的現金流或凈資產回報是可觀的。

問題的關鍵是，對於出租物業來說，你不能只注重表面上的現金流。縱深想一想，要考慮到稅收影響、按揭本金償還和你現有的產權。

責任編輯：岳東卿