【大紀元2015年09月05日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）過去的一個來月，房地產貸款業出現了一些相當大的變化，其中一些會對房地產投資者造成不同程度的影響。

據澳洲房地產投資者網報導，為了幫助人們更好地理解這一問題，房地產專家、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）在《澳洲房地產投資者雜誌》上撰文做了如下的解釋。

審查監管局的要求

澳洲審查監管局（APRA）出台了一些措施，旨在遏制房地產投資貸款，鑒於澳洲房地產市場上，特別是墨爾本與悉尼這兩個最大城市的市場上，投資貸款的大幅增加。

需要說明的是，審查監管局並不真正在乎房價的高低。他們要做的，也是他們本身的職責所在，就是要保證澳洲銀行業的穩定。

2014年12月，審查監管局建議銀行把住房投資貸款的年增加幅度限制在10%以下。然而，這似乎沒有對銀行批准投資貸款產生甚麼影響，投資貸款繼續增加，在房地產總貸款量中佔到了50%。所以，今年5月，審查監管局加強了監管，致使各大銀行明顯地改變了投資貸款政策。

6月底，審查監管局向五大銀行發出了一個臨時性的指示，要求他們增加對抵押貸款資本的持有量。這意味著，澳紐銀行、聯邦銀行、國民銀行、西太平洋銀行、麥覺理銀行，需要把本來可以以購房貸款形式發放出去的幾十億澳元留在銀行。這樣做的結果是，抵押貸款費用會更高，抵押貸款額會更低。

銀行的回應

簡言之，銀行的做法是，貸款比以前更難貸到，貸款的成本更高。某些銀行採取的措施是，更改貸款的計算方式，把「壓力」測驗納入考慮之列，換言之，要衡量如果利率漲到7.5%或更高的話，你是否還能償還得起你的貸款的本金與利息。這樣一來，一些處於可貸或不可貸款邊緣的人就被排除在外了。此外，在計算貸款時，把負扣稅所得剔除在外。還有，設定對貸款與房地產價值比率的上限，現在投資貸款的上限是80%，用自我管理養老金的貸款的上限是70%。投資貸款的自由裁量定價也被廢止，也就是說，提高了投資貸款的利率。

這些做法上的變動，對投資者來說，根本上意味著需要準備更多的首付款，需要能更負責地證明自己有能力在貸款期內償還貸款。

對房地產市場的影響

成千上萬的投資者面臨財務危機，他們買了樓花，但到房子建完交割之際他們無法完成交割，因為沒有能力貸到足夠的款。

新地建新房，或許也會被影響到。但在已經建成的區的現房市場不大可能受到嚴重影響。省會城市內城區的熱度很可能會降低一些。這樣的結果，好的一面是，市場上房子的存量會增加，競爭會減少。儘管市場上的房價不大可能會降低，房地產的增值在未來幾年大概會減緩。

是件好事

房價在過去幾年的上漲幅度，特別是在墨爾本和悉尼，是不具可持續性的。房價的漲幅變小，意味著當市場冷卻下來的時候更可能是軟著陸，而不是硬著陸。貸款政策的變化可能會對布里斯本和珀斯的公寓房的價格產生一些小的影響，目前這兩個城市的市場上的投資者數量不多。

對起步投資的影響

第一次投資房地產的人，往往通過買抵押保險來貸款，貸款額與房地產價值比很高，這些人是被貸款政策變動影響最大的人。他們中許多人可能絞盡腦汁也難以湊夠所需的20%的首付款，也難以證明他們有能力償還貸款。那些可以在過去價位較低的情況下買房的人，會發現難以買得起好地點的高品級的房產。這些人應該耐心等待，不要衝動地不惜代價地進入市場，否則，到頭來買到手的卻是二流的房產。

對現有投資者的影響

已經擁有投資房的投資者們受到的影響是，利率的少許上漲，除非他們採取的是固定利率。然而，那些有較高收入的投資者，以及投資房產中淨值較大的，仍然有能力進一步獲得貸款，購買新的房產。畢竟，銀行就是經營錢的商店，需要通過發放貸款來盈利。

一些現有的投資者，已經有多處房產，並且計劃用現有的資產淨值來購買另一個房產，他們可能會因為新的對償貸能力的要求而受到很大的打擊。儘管銀行的利率一般只有4.5%至5%，但銀行可能會依據他們在利率7.5%的情況下能否具備償還其所有貸款的能力做出評估。這將使得某些現有的投資者難以把現有的貸款重做以購買更多的房產。

底線

審查監管局將得到其所期望的結果，讓房地產市場上的投資部份的活動冷下來。這個過程將需要一定的時間。積極的一面是，任何能避免房地產市場硬著陸的舉措都是好事。不然的話，如果悉尼和墨爾本的房地產市場還是按著其過去幾年來的樣子飆漲，那麼我們面臨的就是一場嚴重的房價暴跌（不是崩潰，而是暴跌），如今，新的措施可能已經把這樣的前景化解了。

如果你正在想新買自住房，那麼這可能是再好不過的時機了。如果你已經是一個很長時間的投資者，那麼市場上會有一些大好機會給你。但是，要仔細選擇所要買的房產，這是極其關鍵的，永遠如此。

責任編輯：簡玬