【大紀元2015年08月09日訊】「真正的發現之旅不是找到新的風景，而是擁有新的眼睛。」——Marcel Proust

相比於統一性，差異點往往是更好的老師。因此，我總是盡量多旅行，旅行中的獨特經歷組成了終身教育的重要部分。最近，我將旅行的重點放在了深入了解全球各地的房地產市場上，以便將最好的從業經驗帶回DeLeon房地產公司。

在過去的兩年中，我的行程中包括中國（加上香港及台灣）、印度及俄羅斯。到2014年底，我的商業合伙人Michael Repka和我還訪問了日本、新加坡、越南以及泰國。每到一個城市，我們都會與當地市場上頂級房產經紀們會面，而這些會面總讓我們受益良多。

從這些旅行中，我最新得到的靈感是從全新的角度來審視灣區市場的房產價格。現在從房產買主們對硅谷的房產價格的反應，我無需多想就能夠判斷出他們來自哪裡。

我的外地買家分為兩類：國內的和國際的。國內客戶大多數來自美國其他技術中心，如波士頓、西雅圖、聖地亞哥及紐約。這些買家通常會對這邊的高消費頗為驚訝。但由於他們都來自成熟富有的城區，那兒的價格相對較高，這些買家並不會被這邊的價格嚇著，會繼續買房的進程。

與此形成鮮明對比的是，那些來自小一點的城市或大學城，比如奧斯汀或安娜堡的客戶們，常常會震驚於我們當地的房產價格。正如大型雇主或員工招募者確認的那樣，不同地區的生活成本差異是在灣區安家的主要障礙之一。

對以上這群客戶來說，通常的策略是先租一年左右來逐漸適應。了解我們社區的生活質量是接受並願意支付當地價格的首要步驟。

另一方面，我的國際買家客戶們的觀點則完全不同：他們通常會覺得我們的價格非常合理，而且會對這個價位表示驚訝。盡管我們的價格在美國屬於最高之列，但我的旅行和調研顯示，相比國際標準來說這個價格是比較低的。隨著全球人群及資金的流動性日益增強，國際投資者將持續在推動硅谷的房地產增值中扮演越來越重要的角色。

這種從地區性市場向全球化擴張的趨勢，也體現在高端投資及奢侈品方面，比如紅酒和藝術品。舉例來說，隨著購買群體從富有的歐洲人和一些美國人擴展到全球市場，尤其是來自中國和俄羅斯的買家們的濃厚興趣，波爾多一級紅酒中的拉菲莊園市場同樣經歷了迅速的升值。

由於這種國際需求的存在，頂級紅酒不斷創出價格新高，在過去的10年中升值了176%（據：財富報告，Knight Frank 2014）。

灣區市場吸引國外買家的原因有很多，但其中最主要的兩個原因是我們市場的穩定和安全，以及本地高質量的學校。在新興市場的財富持續增長的同時，確保這些財富的安全的需求也隨之增長。

硅谷的房地產提供了一個安全投資的機會，因為其增值潛力巨大且能夠實際擁有土地（有的國家就不是這樣，比如在中國，個人永遠不能擁有土地）。這會給買家很大的信心，並提供給他們平衡其他海外投資的一個多樣性選擇。

要確認本地市場相對穩定的特點，請查閱第一共和銀行（First Republic Bank）的豪宅指數（鏈接：//www.firstrepublic.com/resource/san-francisco-bay-area-home-values）。該銀行從1985起就開始追蹤加州主要市場的房產價格。結論很清晰：灣區的房地產已經平安度過了許多經濟困難期，總能迅速回暖，並持續升值。

包括硅谷在內的主要住宅房地產市場的全球化，主要由亞洲投資者引領，尤其是中國和印度的買家。在美國，海外投資者中有62%來自亞洲（據：財富報告，Knight Frank 2014）。美國房地產經紀人協會最近的研究表明，加州因其便利性及親切感，以及已有的龐大的亞洲社區，成為亞洲投資者首選的目的地。

不僅如此，這些交易中有60%都是「全款現金」交易。這些富有的投資者通常來自香港、上海、北京及新加坡。這4地均位列全球10個最貴房地產市場名單，房產價格都比硅谷高出了許多。

如果從2014年8月的數據，看硅谷最受歡迎城市中獨棟房的每平方呎的價格，這些城市平均的每平方呎價格是1,013美金，只略高於上海房價的一半（2,010.89美金/平方呎）。實際上，盡管Polo Alto市每平方英尺的房價是硅谷最貴的，這裡的房產比香港條件類似的價格至少要低25%。

一個有趣的必然結果就是海外買家們的投資將會進一步減少本地的房產存量。傳統而言，本地的房屋存量每5至7年會倒（轉）一次手。但是，國際買家們趨向於購買並長期持有的策略。如果匯率沒有重大變化且他們的購買模式保持不變的話，本地的房產供應將進一步緊張。

的確，這一切都事關對未來的預期。從全球觀點來看本地的房地產是一種資產的分配。從2013年4月到2014年3月一年間，國際客戶在美國全國的購買額預計達到920億美金，比上一年同期增長35%（據美國房地產經紀人協會2014年6月「2014年國家房產購買行為簡述」）。這其中，很大一部分的購買行為集中在加州。

我的大膽預測：除非有重大的宏觀經濟事件發生，否則在未來5年中，海外投資者和當地高科技買家將會把North Palo Alto和West Atherton最好的房產價格推高到每平方呎2,000美金。

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責任編輯：李曜宇