【大紀元2015年08月13日訊】隨著房地產市場的興旺，房子買賣交易越來越頻繁。有買賣就會有收益或虧損，每個賣家都會關心房產買賣收益是否需要納稅的問題。也許你的某個朋友曾給過你一些不盡不實的小道消息，也許你試過自己上網搜索尋找答案，而最正確的答案是來自於美國稅法。

根據美國稅法第1章第121節（§ 121 exclusion），符合指定要求的房產買賣收益可享受固定免費額。

免稅額上限：

單身納稅人（Single）：$250,000

夫妻共同納稅（MFJ）：$500,000

如何達到免稅要求？

第一，必須是自住房子並且是主要居所（也就是說不能是出租房或者渡假房，參考例一）。

第二，必須在過往的五年內擁有並居住在此房兩年或以上（居住並不要求連續性，參考例二）。第三，同一個納稅人或同一對夫妻在兩年內只能享受一次免稅待遇（參考例三）。

為了進一步解釋免稅條款的要求，現提供以下例子作為參考：

例一：李先生於2012年7月在芝加哥買入一套房子，自此一直住在此房。2014年9月房子價格大漲，李先生決定放盤出售，並在10月成交。此例中李先生符合免稅條件。如果李先生買房後就回國了，而房子一直出租，他到2014年9月再回芝加哥出售房子，那麼賣房所得收益將不符合免稅條件。

例二：劉小姐於2010年4月份在芝加哥市區買入一套公寓，並在公寓居住至2011年7月底（15個月）。之後因工作調動搬到洛杉磯，並從2011年8月把公寓出租，2012年8月搬回芝加哥。2012年9月開始劉小姐一直住在公寓，直到2013年9月售出公寓（12個月）。此例中劉小姐賣房所得收益符合免稅條件。也就是說，「居住兩年或以上」並不要求連續性。例如你是國際留學生，在美國留學期間只需要住滿兩年以上就符合條件，暑假回國或者在外地實習的空檔並不影響免稅條款的應用。

例三：張小姐於2013年6月賣出自住公寓獲得符合免稅條件的收益$60,000。7月份張小姐以$160,000買入另一間自住房，並在2014年4月以$180,000賣出。在此例中張小姐只有$60,000收益符合免稅要求。而第二次賣房所得的$20,000收益必須納稅。

要不要用免稅條款？

看到這個問題，你也許會問，誰會拒絕美國稅務局難得的慷慨而不用這個免稅條款？這個思路是完全正確的，絕大多數情況下納稅人都會選用自住房買賣收益免稅條款。所以問題不是要不要用，而是甚麼時候用。如果你打算在兩年內出售一個利潤更多的房子，那你可能要考慮把這個條款帶給你的免稅額推遲到兩年後。雖然你可以無限次地使用這個免稅條款，但不要忘記，兩年內只能用一次。

投資房的稅率

投資房收益的稅率根據時間來決定。短期收益是指業主持有一年或以下的房產帶來的收益，長期收益是指業主持有一年以上的房產帶來的收益。短期收益的稅率跟其它常規收入（例如工資或佣金）的稅率一樣，視個人收入的水平而定，最高可達39.5%。長期收益的稅率是15%。

下面來看看投資房的收益是如何計算出來的。

收益＝賣價–買價-買賣交易費用–房屋翻新整修費用+折舊回抵

下面以一個簡單例子來解釋：

某客戶在2005年1月以$300,000買入一棟投資房作出租用途。2015年1月該客戶以$500,000把房子賣出，交易過程中他付了$40,000的交易費用。如果按30年來算折舊，每年折舊額$10,000，10年共$100,000，那麼這個例子中的收益如下：

$500,000-$300,000-$40,000+$100,000=$260,000

此收益屬於長期收益，稅率是15%，納稅額是$260,000X15%=$39,000

雖然投資房收益必須納稅，但是投資房虧損也可以抵消其它收入。例如一個年薪$60,000的納稅人以$200,000買入投資房，但是出售時只賣了$180,000，那麼交易就會產生$20,000的虧損。這部份的虧損可以抵消納稅人的部份工資收入，也就是說，該納稅人只需要在$40,000的基礎上納稅。因為$60,000年薪將納稅人歸類在25%的稅階裡，所以這部份的虧損（$20,000）抵消了納稅人25%的聯邦稅，也就是省了$5,000稅收。出售自住房產生的部份收益可免稅，但是其虧損則不能用來抵消其它收入。◇

責任編輯：溫文清