【大紀元2015年07月22日訊】（大紀元記者施萍編譯報導）曼哈頓「億萬富豪」街的One57豪華康鬥樓以高價房聞名於紐約市。誰能想到，這麼昂貴的住宅開發商竟然也是減免稅政策421-a的受惠者？最近，紐約「獨立預算辦公室」（Independent Budget Office，IBO）專門以One57為例，研究了421-a法案的成效問題。

421-a法案開始於1971年，當時的目的是為了鼓勵開發商建設住宅樓。到了80年代，紐約市政府注意到很多免稅政策都被用來建設曼哈頓的高檔住宅，於是幾度對421-a法案進行修改，此法案後來成為專門鼓勵開發商建設可負擔住房的政策。

為了得到421-a優惠，開發商有兩個選擇。一是從建造廉價住房的開發商手中購買證書，後者則用賣證的錢在別的地方來蓋廉價房；二是開發商可以在同一個地點建設一部分數量的可負擔住房，所謂的80/20政策，即開發商至少要把20%的面積用來造可負擔住房，在這樣的條件下開發商可以根據421-a法案獲得稅務減免，即在10年到30年不等的時間裏免繳房產稅。

由於421-a的成本太高，對它的爭議一直不斷。所以在2006至2008年間，紐約市政府取消了421-a證書制度。但是以前頒發的一些老證書仍然有效。所以就出現了「用老證書建新房子」的現象。One57就是這其中的一例。

One57的開發商以590萬美元的價格從一個布朗士的可負擔住宅開發商手中，購買到了10年的421-a房產稅減免待遇。布朗士的開發商則用這590萬美元建造了66個可負擔住宅。

「獨立預算辦公室」的研究發現，One57在十年免稅中給自己節約了56.6%的房產稅，共計6,560萬美元。如果把這些錢用來在布朗士造可負擔住房，也就是說，如果不給One57按421-a政策提供減免待遇，把從One57收上來的稅以現金的形式來補貼可負擔住房的開發商，可以建設367套住房；如果換作如今的80/20政策，可建設266套住房；再如果換作另外一種補貼政策420-c，即給慈善組織建設低收入者住房的60年免稅政策，One57的421-a省下來的房產稅可以建造320套住宅。

「獨立預算辦公室」的結論是：相對於紐約市所有其他的減免稅政策，421-a這個政策的成本最高。當然，其他的政策，比如現金補貼，存在著審批時間過長等問題。但是421-a政策到年底是否應該再延長，的確是紐約市應該仔細探討的問題。

責任編輯：季平