【大紀元2015年05月31日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）毫無疑問，投資帶有可靠的、值得信賴的租客的房產是投資者的福氣，能夠立即獲得租金收入，不用支付前期代理費，對租客的可靠性感到放心，這確實是投資者的夢想。

據澳洲房地產投資雜誌網報導，帶租客的房子對投資者可能有利，但事情並非總是如此，所以投資者需要瞭解購買帶有租客房產的細節，應在出價之前瞭解清楚以下問題：

1、出租協議的詳情

當房產權變更時，出租協議仍繼續執行。即房產換了新房主，新房東不能廢除出租協議，不能不支付約定費用而中斷租約。

因此購房前關於租客及出租協議的研究非常重要，應檢查出租協議中關於房產出售時允許承租人打破租約的特別條款。這不常見，但確實存在。

新的房東和租客也可共同中止出租協議，但必須經雙方同意。

2、租客居住時長

在大多數情況下，長期固定租約的租客對投資者最為有利。租客已在該房內居住了足夠長的時間可證明他們的可靠性，但居住時間長而不可太長，否則他們的租金可能會遠遠低於市場水平。

這可能是房東面臨的陷阱之一，即不能對優質租客定期上漲租金。如購房時處於這類情況下，可能上調租金幅度高達每週100元，甚至更多，租客有可能選擇搬離。所以一定要調查比較市場租金與空置率，以確保投資時考慮了所有的選項。

3、當前的租金水平

如果租客支付的租金低於市場水平，則需要查看他們剩餘的租賃期，以確定是否值得以目前的利率持續到出租期結束，然後續約時再協商較高的租金。

最壞的情況可能會失去租客，因此必須以市場出租價格水平找到新的租客。這涉及財務計算方面的問題，可能需要納入購房出價時的考慮因素。

需要注意的是，不要因為租客支付低於市場水平的租金而放棄得太快。其它投資者可能不考慮購買該房產，從而壓低了銷售價格。如果調查發現該房產有極好的潛力，這就會是個好消息。

相反，如果租金在目前市場上似乎太高，投資者需要考慮租客離開時造成的影響。如果下調租金，可能會對投資貸款的適用性產生影響。

投資者應警惕短期高租金的租約，這可能是有意為之，以便使房產顯得價值更高。

4、房產經理的選擇

房產經理不應來自該房產，投資者完全可以選擇自己的房產經理，或親自來做這項工作。然而，只要房產經理是可靠的，他們能提供大量有關租客、房產的歷史和所有維修或翻新的信息。

5、明確帶租客的房產是否為好的選項

不要以為當前有租客的房產意味著明智是投資選擇，應仔細瞭解當地市場和其它類似房產銷售和出租信息。

瞭解購買不帶租客的房產是否能獲得更好的價格，即使房子空置了一段時間。

6、瞭解可能導致陷入困境的所有其它協議

租客是否被許諾內部重新油漆或更換一個新的爐灶？是否房東已同意安裝吊扇？是否同意支付每月的草坪維護或能源賬單？

如果房東和租客之間存在任何協議，那麼新房東也受其約束。應仔細檢查所有料想不到的協議內容，詢問已同意的所有口頭保證或未來的變更。

底線

帶有租客的房產肯定具有吸引力，請記住，租金因為房產的位置、風格和便利設施而間接影響著房產的長期增值，帶租客的房產是成功的長期房產投資的基礎。

責任編輯：簡玬