【大紀元2015年04月27日訊】（大紀元記者李圓明、陳順章舊金山綜合報導）今年的第一季度剛剛過去，許多房市報告雖然還沒出爐，不過看到幾個零星案例，卻也能感受那濃濃的漲勢，猶如雨後筍子急忙從地底冒出的勁頭。不管在住宅房市的旺盛需求力，抑或商業地產的開張，舊金山灣區仍卯足勁的續領全美地產的走向，繼續跌破專家們的「含蓄預測」。

西部與舊金山領頭跑

推斷2015年，先看去年的走勢，今年3月底戴德梁行（DTZ）首先對2014年全美商業地產整體表現做出戰績統計表（本報在4月4日地產投資家刊出）。內容中幾個榮景地區與城市，美國西部和舊金山都站上前茅。

從大地區來看，西部的辦公室地產，以4%領先群雄的租金漲勢擊倒東北部、中西部與南部地區；西部辦公室的入住增長率0.8%，僅比東北部略低0.1%，占居第二；但西部廠房的入住增長率又以1.8%扳倒其他地區，且廠房租金同樣以6.8%的漲幅遙遙領先。

供給追著需求跑

從上面的比較，可見西部需求的擴增，唯獨落後的是辦公室興建完工率，僅占庫存量的0.3%，落後東北部、中西部與南部地區，最高是南部的0.6%。顯見當前商業地產供給面被需求面追著跑，建商的速度趕不及市場需要。

勞動力趕不及補充

整個灣區的建築成本在暴漲，追其原因是勞動力緊缺。根據灣區勞動局統計的建築業就業情況在2006年9月是巔峰時期，達到17.1萬人。然而經濟衰退對灣區建築業帶來很大的衝擊，在2011年3月，建築業只有10萬4,300個勞動力，在灣區當地只有6.7萬個勞動力。

在過去1年裡，零售商業地產是漲勢最強的類別，但承包商不得不努力尋找技術工人來填補職位空缺。截至2014年10月，灣區的建築業勞動力已經回升至14.4萬。與2006年的峰值相比，仍少了2.7萬人。而商業地產的發展水平已經比2006年超過5倍還多。

建築成本在飆升

勞動力緊缺一方面使得勞動力成本增加，另外一方面土地價格上漲，原材料成本都在增加。此外，很多城市都大幅增加他們的開發費，因為他們也期待目前如此高的需求可以帶來現金，還可以抵銷其他公共部門成本的飆升。

這些因素綜合起來意味著，不同的商業地產產品類型在相同的位置，建築成本卻比幾年前高出15～30%。

東灣、南灣零售頻傳佳音

整個灣區購物中心在2014年第三季度空置率是5.3%，在一年前還在5.9%的水平。空置率在這之前的16個季度一直在下降，整體的失業率也在顯著放緩。

入住率在2014年前9個月維持在1百萬平方英尺，預計在2015年入住將增長120萬平方英呎，購物中心的空置率會接近5.1%。

聖塔克拉拉縣（Santa Clara County）空置率是4.9%，入住率在2015年預計增加57.7萬平方英尺，仍有超過14.8萬平方英呎的新面積剛放到市場上。東灣今年使用了之前31.8萬平方英尺的閒置面積，空置率下降到只有5.7%。

東灣和南灣這兩個市場是2015年入住率的焦點市場。開發水平會有顯著提高，兩個市場會是這一趨勢的最大受益者。

據DTZ數據，去年聖荷西和奧克蘭的辦公室、廠房都有不錯的表現，租金漲幅、入住率領先多城，尤其奧克蘭租金漲幅達到9%（廠房），列全美第五，舊金山則以辦公室租金漲幅16.9%奪下第二，首位是丹佛（Danver）的18.5%（廠房）。

責任編輯：李曜宇