【大紀元2015年03月17日訊】（大紀元記者張純之編譯報導）橙縣布里商場（Brea Mall）西邊Vista del Plaza大樓的60套公寓進行了升級，目前其房租一直上漲，每月從1,450漲到2,300美元，仍然供不應求。這有兩個原因。

一是反映硬件設備升級，公寓月租調高50-100美元；每戶配備了洗衣機、烘乾機、花崗岩檯面、新地板以及新窗戶等。二是租戶們也沒得選擇，因為橙縣的房子空置率只有5%左右，公寓幾乎都滿了。

據《橙縣紀事報》報導，上週，爾灣房地產分析公司綠街顧問（Green Street Advisors）發布報告說，2015年橙縣房東經濟前景樂觀，其房租收入將比去年增加5.7%。2014年，受就業率上升帶動，許多合租或與父母同住者開始自己租房，這使得橙縣房租漲了5%。

連漲四年

儘管開發商在加緊建房，但房子仍然跟不上需求。

公寓跟踪公司RealFacts的調查數據顯示，一套不帶家具的大單元公寓，平均月租已連續上漲四年，上漲達21%、305美元。消費者物價指數（CPI）顯示，在洛杉磯縣、橙縣和河濱縣，各種類型房子的房租在四年半裡穩步上漲11%。

聖塔莫妮卡86歲居民叔羅爾（Frances Schroer）月收入剛剛能覆蓋房租和帳單，他說，這不公平，許多人和他一樣都掙扎在生活線上，房主們太貪婪了。

經過精密計算的房租

但供需關係是推動橙縣房租上漲的關鍵因素。

目前，越來越多的業主使用類似訂購機票和酒店的軟件來設定房租，他們依據市場調查數據設定房租與租客續約。考慮的因素包括每日市場價格、房屋空置率、出租房屋數量，以及租戶計劃搬遷日期等。爾灣的公寓開發和管理公司Legacy Partners的高級副總裁莫里森（Scott Morrison）說，使用這一軟件，使收益增加了3%。

兩家公司RealPage Inc.和Rainmaker Group提供軟件「收益管理」和「動態價格」已經10年多了。儘管以大客戶為主，但越來越多的小客戶也開始使用他們的產品。來自德克薩斯RealPage公司的鄧肯（Keith Dunkin）說，在擁有50套房以上的業主們當中，有35%使用收益管理軟件。

鄧肯說，這不是增加房租的問題，而是攸關收益的問題，是平衡房租和佔有率的問題。房主將房子都租出去可以多掙錢，所以有時會降低房租來保證高入住率。比如，租6個月、月租2,000美元的房子，如果租戶願簽8個月的合同，房租就可以降至1,750美元。

莫里森說，在南加，夏季到期的房子租金會較便宜，因為那時有較多的人搬家。而感恩節和新年之間到期的房子租金就會高一些，因為那時較少房客搬遷。

房東想儘量擴大收益

資產管理者們說，稅收、水電費、工資和維持費都在漲，因此房租不過是在隨著業主的花費升高而增加。如果房租不漲，房主們的收入會降低。

另外，房屋交易也推動了房租增加，依據13號法案下，一次交易就可以使資產稅一下跳漲至市場價。新房主要覆蓋這些成本，並獲得投資回報。

然而房東們的目標不同策略也不同。想賣房的屋主會漲房租，這樣可以提高售價。而收租金的小業主們則會將房租上漲控制在市場增長率以下，以便有利於與房客續約，從而避免返修成本。

Vista del Plaza租戶哈德森（Behnaz Hudson）5年內經歷兩次漲價，分別漲了25美元和55美元。她說，生活成本都在漲，為什麼房租不可以漲？

她的管理經理格爾曼說，升級房子有助於保持競爭力。他努力在相似的價位下提供更多的服務。他說：「長期租戶很有價值，但如果我們不漲房租就沒錢升級房子，這樣再過10-12年，大樓就會成為一幢過時建築。」

責任編輯：方平