【大紀元2015年02月25日訊】（大紀元記者浦慧恩香港報導）新春大吉，香港財政司司長曾俊華發表新一年的《財政預算案》，其中美聯就港人最為關注的樓市走向，昨日（24日）舉行記者會，進一步分析近年本港樓市狀況。

美聯住宅部行政總裁布少明指，本港由於求過於供，令中小型樓價造好。其中二手樓價高居不下，禍根在於政府「辣招」措施，扭曲需求所致。根據美聯研究的數據顯示，2009年10月政府首次推出辣招至今，五年期間樓價已經累計升幅高達88%，使想上車的市民更加望「屋」興嘆。

上車盤定義需改寫

這同時顯示，上車門檻與日俱增。由於辣招對首次置業人士影響較低，加上剛性需求強烈，推動資金持續流入中小型物業市場。但隨著樓價不斷上揚，上車門檻水漲船高。現時新界區大型屋苑入場費跳升300萬起，而九龍區350萬以下單位放盤已成為絕響。近年500萬或以下物業比率有機會跌至五成新低。上車盤的價格則以300至400萬，其次400至500萬，即上車盤定義亦重新改寫。

布少明同時預測今年下半年進入加息周期，樓價升勢有望回軟，若再加辣或收緊按揭，將重蹈過去數年所出現的成交量下挫，但樓價續升的局面，加上當局若收緊細價樓按揭，更會加重上車客的負擔。舉例，目前450至600萬元物業透過按揭保險最高承造八成按揭，若上述銀碼物業不再接受按揭保險，並只做七成按揭，一個500萬元單位首付款將由100萬大幅增加五成到150萬，令上車客壓力增加，人為干預扭曲需求。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，加辣將令業主減少放盤，樓價乾升的情況更嚴重。加息與提高供應量才是最主要調控樓市的方法，他預測今年會分兩次加息，加幅50點子。

二手市場仍有潛在貨源

劉嘉輝表示，住宅單位施工量及落成量均處於升軌，2014年落成量達1.57萬伙，按年增近九成，屬8年來新高，至2016年更有望創12年的新高水平，達1.8萬伙。他續指，一個財政年度賣地計劃住宅供應有2萬伙或更多，給予市場一個供應源源不絕的訊息。至於二手方面，劉嘉輝指，若配合二手業主看淡後市而賣樓離場，將令供應量進一步遞增，樓價會相應調整。他分析表示，2009年至2012年於二手市場買入的單位超過36萬伙，將不受SSD束縛或已解除兩年期的首次SSD限制，換言之，二手市場不乏潛在貨源。

責任編輯：伊琳