【大紀元2015年12月17日訊】（大紀元記者譚安舊金山採訪報導）今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計畫對美國房市有何影響？此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。

本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢進行討論，確定美國經濟能承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。

回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。

隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。

回顧歷史 影響房貸幅度小

這些歷史數據顯示，在當時經濟崩盤後的4年間，美聯儲將基準利率從1.25 %一路調高至5.25%，但30年期固定抵押貸款利率卻差異不大，擺動幅度約在0.5個百分點上下。這證明無論升息與否，貸款買房者都不用要太過緊張，以過去的經驗看來，升息對房屋貸款利率的影響並不明顯。

華人支付頭款多 受影響面小

據硅谷星河地產創辦人Cindy Liu表示：「在舊金山灣區想要買到好房子，一般需要大額的頭期款，貸款相對少。主要還是看是買在哪個區域，如果頭款特別少，能買到房的區間就非常有限。」

她說：「對華人首選的市場來講，頭期款少就很難買到房子。在華人喜愛的好區，主流的購屋方法是支付高額的頭期款，貸款不多。所以即使利息上升也不會受到太大的影響。」

房市供不應求 買氣應不會顯著改變

另有貸款經紀表示悲觀，認為升息衝擊貸款市場，恐將影響房貸以及二次房貸的業務。針對這個問題，Cindy Liu回應：「比起全美其他地方，加州舊金山灣區房地產表現比較好。因為這裡工作機會多，大家收入比較高，因住房緊缺租金不斷上漲，付租金還不如買房子。」所以短時間內，買氣不會有顯著改變。

Cindy還認為，房地產市場其實挺有針對性，會因各地方的情況不同吸引不同的客戶。例如有些地區專門是給換房子的人買的，有些地區是給第一次買房的人買的。」她說：「升息或許會對豪宅有點影響，但對中等價位（一、兩百萬）的房市影響不大。灣區房租居高不下，比起租房，很多人還是願意買房。」

本身精通貸款業務，長期觀察走勢的Cindy也表示：「自美國經濟復甦後，房地產屬於主導市場之一，美國政府若要升息，也不會一次提高太多，因為誰也不想對現在的房地產發展勢頭造成太大的衝擊。如果這次升息，用過去的0.25％的漲幅來算，貸款也只差個幾萬塊錢，對灣區這裡的房價來說，不算是大問題。」

2014到15年的房地產數據顯示，灣區是全美房價上漲最多，也是全美最貴的地方之一。因為灣區房地產一直供不應求，天價的房產仍舊搶手。

決定舊金山灣區房價 還是工作和經濟

Cindy認為：「房價按理會跟著利率漲，過去幾年房價穩中有升。」不能否認的是，利率對房價的確稍有點影響。但是真正能影響舊金山灣區房價的因素，Cindy指出是灣區的公司狀況與就業率多寡。

以目前舊金山灣區房產僧多粥少的情況，就算房價漲，人們需要房子還是願意買房。灣區工作機會多薪資也高，房產的供需和漲幅主要是受失業率和公司表現的影響，如果公司裁員或失業率上升，灣區的房市才會受到較大的衝擊。

舊金山灣區當前的就業情勢還是很旺，各家公司仍在開疆闢土，她說：「現在灣區房地產比全美表現更好，冬季屬於淡季，但和以往相比今年冬季的房市表現還是很活躍。」現在舊金山和灣區房源不足，她預估未來半年到一年問題整體房地產問題不大，且房價不會漲太多，大概維持在現在這個狀態。

美聯儲升息的兩個原因

為何美聯儲要調整利率？美聯儲主席珍妮特·耶倫（Janet Yellen）解釋，有兩個主要目地：一是想鼓勵投資和創造更多就業機會，二是希望能控制通貨膨脹。以全美經濟情況看來，本月4日美國勞工部新公布的信息顯示，到今年11月全美增加了21萬1千個工作機會，失業率穩定維持在5％。耶倫更在本月稍早對國會報告的證詞中說，她有信心通貨膨脹能回歸至2%，這也是美聯儲的目標。

即使升息是希望能維持美國的經濟穩定和發展，仍會影響貸款人的負擔能力，對他們而言最直接的衝擊是，如果抵押貸款利率（Mortgage Rates）一口氣上升太多的話，他們每月需要負擔的房屋貸款金額也會升高。萬一房價受到升息影響，負擔將會更大，所以需要貸款買房的人，可能會因為升息而對卻步。

升息對於房市的差別可能在於，如果人們因為升息而不敢買房，舊金山灣區搶房的人少了，有能力或有需求的人更容易買到房子。以前需要加價搶房，平均出價需要加到8%~10％以上，現在可能以開價（Asking Price）就能買到房。是否如此尚待進一步觀察。

責任編輯：李曜宇