房地產社長：外國人投資東京不動產收益穩定

更新 2015-11-25 10:13 PM 人氣 219

【大紀元2015年11月25日訊】（大紀元記者牛彬日本東京報導）日本面向2020年東京奧運會展開著大規模的城市開發。這也促使對東京等城市不動產投資的外國人增多。其中，在東京買房用於出租投資的華人也逐年上升。針對外國人投資東京不動產的相關問題，採訪了主要在東京出售投資房的東京不動產公司SYLA( 喜樂) 的湯藤善行社長。

1970 後出生，不到40 歲的湯藤善行已是加盟全球最大房仲網Century21 並連續兩年獲得東京地區成交件數第一名的不動產開發公司株式會社SYLA( 喜樂) 的社長。雖然年輕，但仍保有日本傳統的經營理念，是位性情直爽，非常健談的人。

建築科系出身的湯藤擁有10 年以上不動產的開發經歷，開發經手的樓盤超過100幢，對不動產行業具有敏銳的洞察力，在競爭激烈的業界，湯藤社長樹立了與眾不同的發展方向，在企劃、開發、設計方面注重現代住宅的時尚感，同時經營範圍包括公寓房( 小套房) 的買賣、仲介、租賃管理等一條龍全方位的優質服務。

日本不動產公司株式會社SYLA 湯藤善行社長表示說，東京的地產投資具有安定的收益性，並建議不太了解日本樓市行情的外國投資客找個信賴的管理代理公司是很明智的選擇。（圖片提供：株式會社SYLA）

特別是近年, 出售的投資公寓房( 小套房) 吸引了眾多來自海外的華人投資客。其公司向投資客推薦並代為管理的公寓房( 小套房) 的入住率長期保持在98.5% 以上的高水準，新房收益率保持在4.5 ～ 5%。湯藤社長談到其中的經營訣竅時，很直率地表示說：「談不上甚麼訣竅，不動產開發也應結合東京的生活時尚。在開發或為投資客選擇投資對像房時，盡力去尋找自己情不自禁就想擁有的住房。」

黑石集團：20 多年來東京房租波動最小

湯藤社長從不動產投資的角度分析後認為在東京投資具有很好的穩定性。他表示說，與全球的城市相比，在不動產投資方面，東京具有很多的魅力。他去海外時，當人們提到日本時，都不約而同的讚歎街道乾淨、美麗，治安好、城市設施齊全，生活方便，而東京就是上述魅力的綜合代表。在建築技術方面，日本具有引以為豪的世界尖端技術，特別是經歷了阪神大地震、東日本大地震後，防震、安全等技術得到飛速發展，世界各國的高層建築都有日本建築公司的身影。

他說，在東京聚集的企業以及龐大的人口數量也是不動產投資的有利因素，東京作為世界的重要經濟城市，彙集了無數一流的公司企業，百年以上歷史的企業居世界之最，世界知名的大公司都躋身於此。在世界都市的GDP 排行榜中，東京超越紐約排名世界第一。

東京的經濟實力吸引大量人流、物流的彙集，使其不動產價格長期保持在穩定狀態，具有很高的資產價值，也是運作不動產投資最具魅力的城市之一。

世界知名的金融投資機構黑石集團（Black Stone）的成員在雷曼金融危機後曾來東京參加不動產論壇時表示說，從20 多年的統計數據顯示，在世界的主要都市中，東京的房租受經濟波動的影響最小，即使像在雷曼金融危機的衝擊下，房租下滑也甚少。

湯藤社長說，就投資出租房的收益而言，目前世界經濟處於低迷狀態中，上海落差很大，台北的出租房收益率不到2%，與新加坡、澳門、紐約、巴黎、倫敦相比東京處於較高水準，保持在5% 以上，這與東京的人口流動大，始終保持著大量的年輕人以及單身人口有關。

圖為東京23區的公寓房租金變化示意圖。圖顯示東京的公寓房租金受經濟衝擊很小，長期穩定在10萬日圓的水準。（圖片提供：株式會社SYLA）

外國人投資地產通過代理是個明智選擇

近年，華人投資海外不動產非常活躍，從初期的加拿大、美國、澳大利亞等地，到近期大舉進軍日本的不動產。針對這種現象，湯藤社長表示說，如果打算長期的投資，與信賴的代理管理公司合作不失為明智的選擇。

湯藤社長介紹說：「SYLA( 喜樂) 公司在這方面向外國投資者提供了兩種形式的服務。其一是SYLA( 喜樂) 作為外國投資客的代理人幫忙管理投資物產。這主要是針對不居住在日本的外國投資客，比如說，投資客居住在台灣，通過SYLA( 喜樂) 公司購房進行出租業務時，自然涉及到出租業務、管理以及稅金、不動產的管理費等費用的支付問題，我方全權代表投資客進行這方面的對應處理。」

「另一種形式是投資人自己在日本成立不動產管理公司來運作出租房業務。但多數投資人對日本不動產市場不熟悉，SYLA( 喜樂) 公司可以提供信賴的業務合作。」

目前，SYLA( 喜樂) 面向包括華人在內的投資者定期舉辦不動產投資的免費講座，並與投資者建立了良好的合作。現在擁有1,020 套來自投資客委託管理的物件，出租率恆定地保持在98.5% 以上的高水平。能達到這樣高的水準，與初期選定物件所在地，投資房的新舊和裝修等方面，SYLA( 喜樂) 以常年積累的經驗，精選出的物件都是連自己都想購買的物件。

圖為日本不動產公司株式會社SYLA代為管理投資公寓房的管理戶數與入住率的業績。出租率恆定地保持在98.5%以上，新房收益率在4.5%～5%的高水準。（圖片提供：株式會社SYLA）

圖為東京單身人口的變遷示意圖。單身人口逐年增加，相應的住房戶數遠遠不足。（圖片提供：株式會社SYLA）

2020 東京奧運前後東京不動產的變化

目前日本在面向2020 年東京奧運會進行著眾多的投資項目，在「安倍經濟學」的經濟政策下，經濟開始復甦，投資前景極被看好，也帶來東京房價呈現上漲趨勢。不過也有投資者認為2020 年東京奧運會後，投資潮過後房價會下落。

對此，湯藤社長表示說：「不動產、股票、外匯、金、銀等市場必然是波動的，東京不動產也是這樣的。在2020 年東京奧運會前後，或者某個時間點發生逆轉的可能性是完全存在的。因為這是由市場的需求所決定的。」

他接著說：「但是有時市場的價格並不能完全體現物件本身的價值。奧運會的前期投資中，對東京的居住環境、公路、鐵道、生活設施、娛樂科技等方面傾力開發，與目前的居住環境相比，會是一個脫胎換骨的變化，將成為更舒適、魅力倍增的世界大都市。所以5 年後東京不動產本身的價值會大於現在的價值。不過5 年後不動產市場的評價如何，與5 年後的經濟狀況等多種因素相關。」