【大紀元2015年01月24日訊】（大紀元記者張岳洛杉磯報導）近些年越來越多的中國人來美國買房置地。「有土斯有財」、「有房才有家」的傳統也飄洋過海被華人帶到美國。面對房價的不斷上揚與房源的緊俏，一些人也在琢磨自己來操盤做土地開發，建造房產以獲取更多利益。這種想法很有市場意識，但也有資深業者提醒，在美國做土地開發，雖利潤可觀，卻也風險遍布，只適合少部分有準備、有風險承擔能力的投資人。

在美國參與管理過250多個大中型工程項目的海通工程公司總裁李江博士表示，在美國這樣的法制社會，房地產開發是千本萬利的買賣。運作得當，會是一個點石成金的過程，把一片黃土變成無數的金條鈔票；但運作不當，則有讓開發者破產的風險。

哪些人不適合做土地開發

李江博士是操盤的生意人，但或許是自幼為基督徒的緣故，筆者在與其談話時，看到他的笑容裡有時會帶一點「憨」，給人親切和信任之感。他在與眾人講解何為土地開發時，也首先提醒大家注意這裡面的風險。他用了一連串的排比句強調說：「如果你要安穩的居家過日子，不要嘗試房地產開發，因為裡面充滿了風險；如果你想一夜暴富，不要嘗試房地產開發，因為這是需要長期經營的項目；如果你想一本萬利，不要從事房地產開發，因為這是一個高投入、高回報的行業，是一個千本萬利的行業。」

怎樣的人適合做土地開發

要從事房地產土地開發，需具備怎樣的素質與條件呢？李江認為，從大處講，適合這一行的人有三個特徵：第一，需有一顆「很大」的心，能經得起事，有很強的承受力、抗壓力。第二，要有雄厚的資金。第三，要有經驗，有知識。

土地開發權vs土地所有權

在中國大陸現有體制下，民眾對土地不具所有權，聽說在美國購買房產土地後會擁有該不動產的絕對所有權，因此一些人又以為只要有所有權就可以「為所欲為」，在該土地上隨意開發和建造。事實上這是一種誤解。

李江解釋，在美國，土地所有權（Title）與土地開發權（Entitlement）同根不同義，是完全不同的概念。簡單說，土地所有權是客觀的實體物質，決定了業主「有什麼」，一旦擁有則具有永久性，業主對其有控制權，受法律保護，同時也是可轉讓的商品（commodity）。土地開發權則是人為制定出來的、具有主觀性的條例與約定，決定了開發商「幹什麼」，有過期時間（比如開工證6個月以後失效），地主對其沒有控制權，性質為政府許可，不受法律保護，有類似期貨（option）的屬性，通常不能轉讓或不易轉讓。

也就是說，在美國，如果只有土地所有權但沒有土地開發權，就自行開工建造房子的話，屬於違章建築，是行不通的。

土地開發權的價值

土地開發權是有價值的，而且其價值是可以定義和定量的。李江舉例說，一開發商在籌建一棟公寓時準備將原審批的10層改為11層。出於環境、交通和治安等諸多因素的考慮，美國政府在傳統上一直對建築物有嚴格的高度限制。但隨著社會環境的變化，勞動密集型產業在減少，家庭規模在縮小，當地政府放鬆了限制，同意了11層的新方案。假設每層造價100萬元，售價150萬，每層盈利50萬，市政府的這個批文就可以讓該開發商多賺50萬元。

土地開發的最大風險

在房地產開發市場身經百戰的李江認為，土地開發項目的最大風險是其不確定性。首先，即使有了一塊土地，能否順利的申請到土地開發權是非常不確定的，就像雇主給員工發的獎金，不是員工要求就能要求來的。其次，開發過程中可能遇到各種各樣的阻礙，在開發之前，開發商就需要做最充分的盡責分析/可行性分析報告（Due Diligence），主要是分析不可行性，盡力排除一切潛在的攔路虎，盡力排除工程開展後受阻而被「腰斬」的一切風險。再次，市場變幻莫測，項目建好後的營銷仍具不確定性。

因為可行性分析報告中需要排除的不可行性實在太多，本文僅簡單舉幾例。

房子建好，申請執照受阻？

南加州鑽石吧市的華人日益增多，有從中國大城市來這裡的投資人可能會想，這裡的娛樂項目看似不多，不如建個房子開卡拉OK館吧。加州華人營建公會（CACP）會長張翼忠表示，鑽石吧市政府有明確規定，轄區內不得開卡拉OK館，不給營業執照。在做任何產業的項目開發前都應該查證將來的營業許可問題。

項目送上門？再一看，「要等50年」

美國有些業主對土地做了特別的限定，甚至在華人看來有些是很奇怪的限定。李江舉例說，有一個很有錢的美國人，擁有一千畝地。但因為一些原因，他特別恨自己的兒子，所以既想把土地作為家族資產讓後代繼承下去，但又不想讓兒子得利，所以把土地放到了信託裡並在遺囑中規定，地會傳給長子長孫，但要等50年以後才能開發。如果還沒有到50年，兒子找買家或開發商，後者沒有看清楚，就把土地買下或做開發準備，那在法律上是無法開發的，不具可操作性。

挖土機停在院子裡，人失踪了

承包商/施工方的信用也很關鍵。張翼忠舉例，某人開發一個10萬元的加建項目，與一施工隊簽約，預付3萬元，沒過幾天，幾輛挖土機開來了，圍牆圈起來了，破土動工。一個多月後，施工人員不見了，聯繫不上，只剩挖土機還在院子裡。後來得知推土機是租借的，人已經跑掉了。

施工挖斷管道，責任在誰？

假設工人施工挖斷了煤氣管道並因此造成火災，損失20萬美元。誰將為此承擔責任呢？

李江表示，如果老闆（土地擁有者/業主/開發商）將設計與施工兩大塊全部交給了總承包商來處理，那麼設計和施工出現的一切問題都將由總承包商負責。如果老闆沒有找總承包商，而是自己分頭找了設計師和施工隊伍，並分別簽訂了合同，這種情況下的火災損失則變成由地主/開發商承擔。

可能有讀者會問，施工隊挖斷了管子，責任應該由施工方承擔吧？其實不然。李江解釋，只要施工隊是按著圖紙去施工的，而圖紙上在該位置沒有標識管道，就不是施工人員的責任。而設計師則會表示其已經和市府及各公共事業部門做了查詢並有書面記錄可查，而且在設計圖紙上做了備註，要求施工前開發商必須打電話給相關公司，請其專業人士來勘察確定。所以，從經驗和現實看，找一個總的承包商，而且是負責、有信用的總承包商，是地主/開發商規避項目風險的一大途徑。

美國餐館有「地溝油」污染？

張翼忠遇到過一個項目，一家餐廳的地下土壤被油垃圾物污染，政府查到了，不論多大代價，都要求整改，經營和轉售都成了問題。原來，餐廳對面是一個位置更高的加油站，漏油在地下滲過來了。過去的加油站是單層油槽，地下油污染較嚴重，許多也因此被關停。李江提醒，即使再便宜，接手這樣的土地項目也要三思而後行，「整個要換土，地挖多深都不知道。」新項目的成本被加大。

英國前首相丘吉爾有一句名言：「悲觀者在每一個機會裡看到困難，樂觀者在每一個困難裡看到機會。」李江博士表示，雖然在美國做土地開發存在諸多風險，但成功的開發商仍大有人在。筆者則認為，智者或許兼具悲觀者與樂觀者的特徵，既能提醒自己在機會裡看到風險，又總能在困難裡看到機會，也因此才能立於不敗之地，或少走彎路。◇

責任編輯：鄭新