【大紀元2015年01月18日訊】（大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導）傳統上，澳洲的空巢人士或大房換小房者都是往海邊或樹多的地方搬，但近來這個趨勢發生了變化。海邊或林間不再是他們的首選，他們更傾向於便利的城市生活。這對於投資者和開發商意味著什麼？
據《澳洲物業投資雜誌》報道，澳洲住房和城市研究所的報告顯示，維省大房換小房(Downsize)的比例在全澳是最高的。當這些財力雄厚的嬰兒潮人士開始搬往市區后，立刻就對近郊的房價產生了顯著影響。墨爾本買方代理奧斯本(Paul Osborne)說，在過去1、2年裡，換小房對房價的效果已經昭顯。「最近，在Malvern一套價值100萬的物業就賣了160萬。」
奧斯本說，「這些嬰兒潮人士已經退休或準備退休了，在過去幾十年裡，他們無論在股票市場還是房地產市場都度過了一段很好的時光，現在很多人想好好享受生活。」報告顯示，大房換小房的動機就是變換生活方式，他們再也不想費力的保養房子、修整花園，孩子們離開了家，他們也退休了。他們想要一層樓的物業，去哪裡都方便。
買家代理Secret Agent的報告中也顯示，「與其搬到遠郊的大物業，靠近交通和生活設施已經成為嬰兒潮新的夢想。」投資者如何把握時機？
在新的市場行情下，開發商對市場的反應有些緩慢，目前市場上針對這個族群的物業供應明顯不足，新開發的公寓樓盤面積都偏小。奧斯本認為，對於精明的投資者來說，現在是趁早進入的好機會。
「如果開發商為這些換小房者提供精裝單元房，單層樓，地點好，會有很大的利潤空間。」奧斯本說。
Metropole的亞德尼（Michael Yardney）也看到了來自老年購買者的強勁需求，以及目前市區新樓盤的缺陷。
「推高物業價格的不是投資者，而是自住者。「自住者購買什麼類型的物業，馬上就能推高這類物業的價格，因為他們是用心在買，而不是看計算器。」
「墨爾本近郊的很多新公寓在開發時沒有考慮到自住者，他們都是以樓花的形式出售給投資者，特別是海外投資者。平面設計圖很不人性化，建造技巧也糟糕。」亞德尼說。
他建議，投資者要避免高層公寓，選擇小型開發的精裝公寓，以適應當前的趨勢。
奧斯本進一步預測說，下一步的開發熱點可能是三卧室的大公寓。
「由於供應短缺，空間寬敞的物業現在都能收穫溢價，「只要滿足『合適的特徵』，市場上大房換小房者多的是！」
「所謂合適的特徵包括充分的自然光，好風景，優秀的建築質量，物業管理費也不能太貴。」
澳洲城市開發研究所的維省主席佩斯（David Payes）說，人口結構決定了人們對住房的要求發生了改變。
「在維省，50%以上的家庭都是一個人或兩個人。平均家庭人口數量減少了，嬰兒潮時期的人大多數進入了空巢階段，他們在經濟上非常富裕。」
佩斯解釋了為什麼在過去25年裡，分割的單位土地面積減少了25%。「這反映出平均家庭人口減少了，另外，小面積的土地也更容易負擔得起。建築公司根據較小的土地面積進行更有效率的設計。」
魚和熊掌兼得的選擇
專家發現，並不是傳統上人們對海邊或林間的喜好改變了，而是有條件的人更傾向於兩全其美。「有的人賣了現有的大住房，在市區近郊買一套海濱物業。」奧斯本說。
佩斯認為墨爾本CBD的主體仍然是年輕的專業人士，他們的要求是1卧室或2卧室的公寓。而大房換小房者需要大一些的公寓（包括三卧室單元房）或是連體別墅。「他們希望在同樣的地方養老，更接近家人和朋友，但住宅面積要小一點。」
亞德尼說，墨爾本錯誤的公寓類型供應過量，但好物業供應不足。「因為開發商都喜歡在一塊地上儘可能多蓋」。
亞德尼同意佩斯的觀點，近郊仍然是年輕人的天下。「但現在開始有一種為嬰兒潮人士建公寓的趨勢。」他們搬到公寓住就是為了更好的生活，因此不會委屈的擠在狹小的空間。
「這些退休人士希望住在同樣的地點，有同樣的醫生，理髮師，靠近朋友。」這些公寓通常更貴，星羅棋布的點綴在Armadale，Malvern,Camberwell，Brighton和Mooney Ponds周圍。
對於嬰兒潮來說，大房換小房也是一種投資策略，他們把原來的大資產換成小一號的，不但獲得更好的生活方式，房屋也更易於保養，釋放出來的資金還可以供養他們的退休生活，外出旅遊等。
專家認為，對開發商和投資者來說，早早行動是成功的關鍵。大一些的公寓出售很快，有強勁的增值潛力，是口袋充實的退休人士激烈競爭的對象。◇
責任編輯：陳明
