【大紀元2014年09月07日訊】（大紀元記者文婧德國報導）德國現在成為歐洲房地產市場上的黑馬，是因為外國投資人湧入，再加上歐洲央行降息，導致這幾年德國房價一年增長率達4％。但在2008年歐元危機之前，德國房價每年僅上漲1%，物價水平平均每年漲幅2%，也就是說，扣除物價因素，房價實際上每年縮水1％。從1977年到2007年的30年中，德國平均房價僅上漲了60%，而同期個人收入額則增長了三倍，等於說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等於一直在降價。箇中原因可總結為下面幾個方面：

一、房源充分

供求關係對價格起著決定性作用，這永遠是穩定房價的第一要素，在市場經濟中，如果房子緊缺，那麼價格一定會上漲，其它甚麼手段都沒有用。

德國各級政府重視民生，將房地產市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，政府都按照人口需求，制定建房規劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數鄉村地區和小城鎮，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。

二、租房市場發達

租房住的德國人比買房的多，這就決定了，幾十人搶買一個房子的現象極其少見，哄抬價格的事情很少發生。

按收入來看，德國三分之二的人有能力買房，但其中只有42%住在自己的房子裡，這一比例明顯低於歐盟平均值71%，也低於美國的65%。

這麼多人有實力買房但卻不想買房，主要得益於德國的租房法注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房。

德國的租房合同大部份是無限期的，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那麼房客可以將房東告上法庭。

另外，房東不能隨便提高房租，如果房租超過當地「房租指導價」的20％，那麼房客可訴諸法律，如果超過50％，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

數十年租房住的德國家庭並不少見，他們通常認為，租房住挺好，攢錢買房不如花錢享受生活。

另外，德國政府還保證有大量的廉價出租房屋供應，穩定了整個房地產市場。

　　

三、獨立的評估機構

德國的房地產價格不是開發商說了算的，政府更是無權干預，而是由房地產價格評估機構來決定的。這類機構獨立於政府之外，在法庭上，法官也只承認評估師簽字的評估報告。評估者只對自己的工作負責，並不考慮政府、委託人及其他個人的經濟利益。

德國聯邦建築法規定，每一塊出售的土地都登記在冊，所有交易情況集中起來製成「銷售價格總表」。各地評估委員會每年根據此表制定「地價圖」，提出各個區域的標準土地價格，並為不同地段、不同類型的住房制定詳細的「基準價」或「指導價」。

這類指導價具有法律效力，所有房地產交易都需參照此執行，只能在合理範圍（20%）內浮動。

四、無人壟斷土地

同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一樣的是地價。如果土地所有權屬於國家，那麼土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源的政權就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。

德國實行的不是土地國有制，而是私有制，很大一部份土地是在個人或企業手中的。市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。

五、法律健全 執法嚴格

德國法律非常健全，比如規定地產商制定的房價必須在「合理房價」的範圍內，即不能超過「基準價」的20％，將房價或房租定得過高，甚至以此牟取暴利的地產商和房東，要承擔刑事責任。

雖然法律健全，但是如果執法不利，那麼法律也將是一紙空文。歷年來，德國清廉指數在世界上都是名列前茅的，在這個連總理交通違規都要乖乖交罰款、總統可以為區區700歐元的旅館住宿費而被迫辭職的國度，法律的威懾力是不言而喻的。

六、稅收抑制炒房

稅收也被德國政府用來遏制炒房。賣房時得到的盈利需要交「投機稅」（Spekulationssteuer），即賣房時最後拿到手的錢，減去買房時各種支出的總和，得出的結果就是盈利，這筆盈利需要當作收入來交稅。稅率根據個人收入情況浮動，平均可超過20％。

但是兩種情況下可以免稅，一種情況是買房自住，再賣時就不用交「投機稅」；另一種情況是買房出租，但是買了十年後才賣。

另外，房主出租房子時得到的租金也需要當作收入上稅。買賣房屋還要交3.5%到5%的交易稅。重稅收大大壓縮了炒房的利潤空間。

七、住房是福利

德國政府的政策並不把房地產作為經濟增長的「支柱產業」，而是作為社會福利機制的關鍵一環，特別是與民生息息相關的住宅建設。

德國憲法明確規定了「德國是一個高福利國家」，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的「支柱產業」是房地產。

各級議會競選時，無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是為保障住房福利的，而是會導致房價高漲的，甚至使老百姓淪為「房奴」，那麼這個人不僅會喪失選票，其政治生涯也有可能受到巨大影響，甚至會讓整個黨的人氣暴跌。

以上七條並不能涵蓋德國房價穩定的所有原因，但已能充分說明，房價能夠長期保持平穩並非出於偶然，德國政府以民眾的住房需求為本制定政策，加上法制健全以及執行得力，正是房價長期穩定的關鍵所在。

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責任編輯：余平