【大紀元2014年08月10日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）房價隨著週期變化。過去60年來，全澳平均房產價值實際上平均每年的漲幅只有2.4%，再加上通脹的增長。

據悉尼晨鋒報房地產報導，澳大利亞儲備銀行的調查證明，擁有房產可與租房一樣貴。儲備銀行的研究人員福克斯（Ryan Fox）和突裡普（Peter Tulip）核查了購房的平均成本。他們對這項最近的調查所引出了多年來一直存在討論的問題：究竟應該租房還是買房？

以下為購房費用清單，所有重大成本必須從房主或投資者房產的增值中扣除。當然，房產擁有者固有的利益沒有計算在內。最終結果主要取決於保留房產的時限，持有房產時間較長者更傾向於買房。

2010/11年度房主費用成本（房主報稅）

租房收入（百分比） 房產價值（百分比）

房主支出費用：

市政費 7.2 0.3

維修及保養 6.3 0.3

房產折舊 6.1 0.3

房產管理費 5.0 0.2

水費 3.3 0.1

雜項租房開支 2.8 0.1

貸款費用 0.8 0.0

清潔費用 0.6 0.0

花園/草坪修剪費用 0.5 0.0

病蟲害防治 0.2 0.0

法律費用 0.1 0.0

小計 35.8 1.5

房產投資者額外費用：

房產代理費用/佣金 6.3 0.3

土地稅 2.2 0.1

交通費 1.2 0.1

租房廣告 0.2 0.0

文具、電話和郵資 0.2 0.0

小計 10.1 0.4

其它費用

貸款利息 75.3 3.2

資本支出 6.2 0.3

小計 81.5 3.5

註：各項小計因四捨五入標準略有誤差

資料來源：澳洲稅務局、稅務統計局、個人稅項、個人所得稅詳細列表、表15：租房明細表、作者的計算

本報房地產高級經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）表示，討論文件基於長線下降的房價增長的英雄式假設。他說：「這是儲備銀行的放大經濟學，他們擔心高水平的投機性買房活動。這是他們兩週內第二次試圖利用媒體蓋住市場。」

安保資本（AMP Capital）首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）還注意到了報告的時機：「我們看到省長出來警告說，房價最近可能不會上漲，現在的文件以更正式的方式支持了這一點。」

威爾遜博士認為，年率不太可能增長，尤其是在悉尼，將在未來幾年低於長期平均水平。他列舉了移民引起的增長需要、崛起的國際經濟和悉尼房地產市場持續的供不應求等因素，認為目前房價增長的趨勢絕對是向上的。

奧利弗博士稱，由於過去20年每年的房價增長幅度高於長期平均水平，很有可能將會出現一段時期增長幅度低於長期平均水平。不斷增加的新移民以及人口自然增長可能繼續支撐中期房價的增長。

至於應該買房還是租房的問題，奧利弗博士表示，即使房價增幅跌破2.4%的歷史平均水平，但仍然存在買房的有力論據：「買房的人們被迫存錢，所以即使需要超過20年或30年還清房貸，仍然比喜歡花錢的租房者獲得更好的資產基礎。」

匯豐銀行首席經濟學家布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）形容報告「嚴密」和「聰明」。他預計未來5到10年裡，澳大利亞的平均房價增長率為每年5%左右，大致與2.4%的歷史平均水平相當。

當問及房價增長是否會低於歷史平均水平，聖喬治銀行集團（St George Banking Group）高級經濟學家庫南（Hans Kunnen）認為現在還不會發生，因此房屋的供給遠遠落後，仍然需要一段時間追趕。

（責任編輯：簡玬）