【大紀元2014年05月27日訊】（大紀元記者英國倫敦逸銘報導）引言：對很多人來說，購房是一生中最大的幾筆投資之一，不過也通常是最耗時勞心的體驗之一。特別是申請按揭時的面試就像訊問一樣，購房者不得不小心翼翼而又陪著笑臉，生怕哪個回答不夠完美而與自己的夢幻之家失之交臂。也許，真實的購房體驗並非如此誇張。不過可以確定的是，現在申請按揭的面試回憶只會讓人更為緊張了。因為，規範按揭發放的按揭市場回顧（Mortgage Market Review，MMR）現已發佈。

1. 痛定思痛 MMR的起因

對很多人來說，金融危機帶來的苦果都植根於自己的慾望戰勝了理性。在2008年的房市泡沫中，很多購房者和貸款機構都僅僅看到了增長，而沒有預計無法償還的可能和後果。因此，「非理性的繁榮」產生了很多不負責任的按揭，導致了2009年房市的崩潰以及隨後數年的全球金融危機。

為了防範申請和發放不負責任的按揭以降低損害，確保借款人在個人境況發生改變或利率提高時仍然能夠償還貸款。英國金融市場行為監管局（FCA）從2009年開始著手回顧並重整按揭市場。今年4月26日，對於這一行業的指導規則，也就是MMR被公佈出來。

2. 居安思危 更嚴格的審查

MMR規定貸款機構需要深入審查的購房者償還能力，併進行壓力測試，同時必須對申請者提供專業建議。但並不像其他國家那樣限制工資的倍數，貸款與價值比或按揭時限。

受影響的人包括普通購房者、轉抵押、增加貸款規模、改變按揭時限或換房的人。而購房出租按揭和現金買家不屬於MMR的規整範圍之內，不受新規則影響。正在償還助學貸款或在繳納退休金的人可能會因MMR而降低最大貸款額度。富裕的借款人也會面臨更多的波折。

在引入MMR之前，申請按揭的標準材料僅需收入證明。而現在還將考慮未來收入和支出的變動，如孩子的誕生、是否即將退休、是否計劃出租房產，並根據消費習慣來計算你能借款的最大限額。FCA還堅持要對申請者未來的負擔能力進行「壓力測試」，確保利率上漲不會造成致命影響。

在新的面試中，審批者將會對您的生活提出許多更深入、更「有侵略性」的問題。例如：

． 你打算開始養育孩子麼，或者要更多的孩子？

． 你有沒有申請過發薪日貸款？你賭博麼？

． 你在或是理髮、個人儀容、口腔/眼部護理上花費多少？

． 你在停車、外出就餐、健身會員等方面花費多少？

． 你有打算過離職創業或自僱麼？

MMR也規定在所有的按揭面試中，無論是來自銀行、按揭經紀人或獨立公司的顧問，必須講清其前期費用、經營範圍並給予申請人專業建議。這將幫助購房者做出更明智的選擇。但是這份專業意見亦需成本，進而提高按揭申請的整體費用。

總而言之，MMR的新規則意味著申請過程將變得更漫長難捱，但也會確保通過審核者可以得到一份合理且穩妥的按揭。

3. 寧缺毋濫 對按揭種類的影響

由於MMR規定必須驗證收入，因此自我認證的按揭、用於自僱借款人或信用較高人士的快速按揭（Fast Track）都將被排除。雖然自住業主的僅付利息按揭並沒有被禁止，但借款人必須提供證明已經安排了合理的還款途徑。

FCA預期壓力測試將會減少風險較高的貸款類型，例如跟蹤按揭和短期定息按揭。而對於長期的定息影響較小。也可能會造成延長貸款償還期限的效果，因為申請者的每月還款更少。但FCA預期按揭利率基本不受MMR影響。

4. 此消彼長 對房市的影響

在過去五年中，按揭市場波折起伏。從2009年後信貸緊縮後直至去年，初購者都在忍受按揭饑荒，而在去年推出Help to Buy前後兩期之後，雖然房市出現了顯著的復甦，但是也有很多人批評太容易獲得的按揭在供不應求的基礎上進一步推高了房價。

而現在MMR的嚴格規定在排除長期潛在風險的同時，也會對房市造成一定的減速作用。至少在最初階段，按揭的批准數量將會下降，而新的壓力測試可能會進一步加劇這種局面。

但另一方面，因為購房出租按揭和現金買家不受新規則影響。再考慮到今年3月份發佈的財政預案放寬了養老金的投資限制，很多人可能會從年金轉向購房出租投資。因此現金買家的比例在此消彼長下可能還會繼續增大。

因此，如何看待MMR的影響可能取決於您的情況。若您已積累起可觀的首付或已有房產，那麼您可能會感謝MMR，因為它限制了您潛在競爭對手獲取按揭的能力。相反，若您仍未積攢起足夠的按揭首付，那麼MMR可能會使您的申請過程更加漫長艱難。

5. 厚積薄發 通過審查的要點

． 準備必要文件：除了過去三個月的工資單、銀行對賬單，P60表格等標準收入證明外，關於退休金及投資的證據也是必要的。

． 準備信用報告：確保您的信用報告是最新的，準確而全面。如果您的信用評分低於預期，那麼在申請按揭之前請專家幫你儘可能的修復。

． 端正消費習慣：一旦你決定開始搜房，那麼從現在到你申請之前，儘量表現的像個理想的按揭申請者：不要額外借款，展示你可以輕鬆地管理您的任何未償還的信貸，證明自己可以穩定且略有盈餘的度過這幾個月。

． 估算承受能力：用按揭計算器（網上有很多）來計算出你的可能還款。並調高1%～2%的利率看是否能夠承受。

． 延長償還時限：如果覺得不易證明自己的負擔能力。那麼在申請時可以先申請更長期的按揭貸款，（也就是更低的每月還款額），然後加速支付以確保不會過多繳納利息，但這也需要您應挑選沒有提前支付懲罰的按揭產品。◇

（責任編輯：楊青）