臺灣地狹人稠，大部分的建物房屋都是集合式公寓住宅型態，因為住戶間彼此共同住居在同一棟建築物內，在現今生活型態多元的狀態下，各個住戶間日常生活必然會互相有所影響，因此就需要「規約」來調和各住戶間的權利義務，舉凡公共區域的劃設、管理費的繳納，到一些生活規約的約束都是可能涵括的範圍。公寓大廈管理條例第23條明文規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」可見得「規約」內容與住戶權益息息相關，所以在購屋前，讀者應該事先詳閱瞭解社區公寓大廈規約的內容，以免日後住居與其他住戶滋生爭議。

法院實際案例分享

竹君買了社區大樓的3樓房子，打算開設工作室，裝潢完工後也正式營業了，但是管委會卻向竹君表示，因為她開設工作室從事的是商業行為，以至於有其他住戶反映，竹君的客戶很多，經常使用到大樓的電梯等公設，所以請管委員開會討論調整對於「營業用」的住戶應調高每坪管理費的金額。但是當初竹君買屋時，前手屋主告知他們大樓的管理費是依坪數收費，沒有區分自用或營業用。究竟管委會有無權限調高竹君的管理費而要求竹君繳納呢？

法院判決結果

一、 最高法院90年度台上字第607號判決

前開住戶公約第17條規定，管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之。

依上開規定意旨，管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故管委會是否已依該規約制定辦法，與其得否片面調整住戶應繳納之管理費用有關聯。

二、 新北地方法院87年訴字第1612號民事判決

按公寓大廈管理條例所稱規約，依該條例第3條第12款規定，係指公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，又管理委員會之職務，包括規約所定事項，該條例第34條第11款定有明文，故公寓大廈管理維護費用，苟經區分所有權人會議依決議或規約授權管理委員會決定，則管理委員會在授權範圍內，自得訂立相關辦法拘束區分所有權人，惟逾越授權範圍，縱有管理委員會決議，亦不得拘束區分所有權人。

法條停看聽

這兩則案例都同意管理委員會得經過區分所有權人會議授權，而片面調整管
理費用，若讀者收到了管理委員會調整管理費的通知，可以要求閱覽會議紀
錄或規約確認是否屬實，以免被白收了管理費喔。

別讓你的權利睡著了！

一、 有關管理費的收取標準，因涉及各區分所有權人權益，依法為區分所有權人會議決定事項，除非區分所有權人會議決議，或以合法修改規約方式，另行授權管理委員會得在授權範圍內議決調整管理費的收取標準外，原則上，管理委員會並無議決調整管理費收取標準的權利，否則，一旦被有心人士操控的管理委員會於會議中自行表決調整管理費，該議決事項對區分所有權人將產生極大影響，因此住戶是可以拒絕管理委員會自行調整管理費的要求。還有，若是經過區分所有權人會議決議區分住宅自用及營業用的管理費訂立收取不同收費標準，那麼，竹君身為區分所有權人之一，亦需受區分所有權人會議決議拘束，不能拒絕繳納。二、筆者實際的案件中，也曾有住戶主張管理委員會並沒有妥善維護大樓的整潔，甚至有管理維護的疏失，因此拒絕繳納管理費用，這雖然是住戶的氣話，但住戶最多只能夠先行墊付款項維修，再向管理委員會請求，不能以此為由拒絕給付管理費，一旦拖欠管理費，很有可能會收到來自管理委員會的支付命令喔。
律師小學堂
涉及規約的爭議往往很多，讀者在買屋前，最好詳讀規約，規約除了本文之外，為了說明有哪些區域之共用或約定共用，都會有附圖，讀者也要記得跟管理委員會要求影印附圖，才能瞭解您的權利有多少喔！@

摘自 《你該知道的住屋權利》商周出版社 提供