【大紀元2014年04月13日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）購買現已有租客的投資房有很多好處，如從房產轉讓日起就開始有租金收入了，不必承擔出租房的廣告費，不必費力尋找新的房產管理經理等，但同時有利也有弊，購房者需要注意以下問題。

據澳洲房產觀察網報導，如果租客已經住了很長時間，而且房子保持良好，可以能肯定該租客與房產經理或房東保持著良好的關係。但是，如果購房者不滿意現有租客，應該怎樣處理呢？

第一點也是最重要的一點就是，房產轉手時大部份的租約尚未到期。在所有的省和行政區，購買房產都需要履行現有租約，除非租賃合同中有同貸款相關的特別條款，但這很罕見。

因此，如果現有租客仍在租期內，購房者必須遵守其條款。這意味著不能違反租約，不能使用通知或理由來終止租約。「通知或理由」的規定各省都不一樣，但規則相對一致。如果現有租客拖欠租金或違反租約條款使新房東不滿意，在大多數省只能給他們14天的書面通知令其搬走。

在大多數省也可以給租客書面協議，來提前結束一個定期租約。

如果租客沒有違反租約條款，但房東打算收回房子。在這種情況下，房東應確保租期到期後很快就能入住。

但請注意，即使在租約結束時，若房東不打算續約，也必須給租戶以適當通知。在維省這可能需要長達90天的通知。而在其它一些省份，租約會自動轉入下一個週期，如果要求租客搬出，還是要給予租客60天的通知。

另外需要注意的是租金。一些賣家在售房前不久才以較低市場價格簽訂的租約。如果賣家設法隱瞞這一點，這種做法給不知情的買家的印象就會是，該房產非常好出租，是一個良好的投資產品。

因此，購買帶租客的房產之前，應瞭解一下目前的租金情況。在大多數省份，房東不能在固定租約內提高租金，除非租賃協議對租金增幅有規定。所以，新房東想要提高租金，將不得不等到租賃期結束的時候。

新房東願意保留租客，也對自動租金收入感到滿意，到目前為止，房產為轉手都很順利，但還有一個因素關係到建立或破壞新房東與租客的關係，即房產管理。

當購買了一套現有租約的住房，也許新房東會保留該房產的管理。合適的房產管理具有良好的市場知識，熟悉房產及租客，並能及時發現問題，但一個差勁的房產管理會忽視房產和租客。

往往房產管理來自於銷售該房產的同一家房地產代理機構。所以，如果有興趣購買現有租客的房產，就應找機會同房產管理聊一聊。雖然在電話上的一個5分鐘的交談不會瞭解到所需要知道的一切，但第一印象很有價值。

即使遇到一個不好的房產管理，也總有機會改換更好的，通常也能夠保留住租客及其租約。這可能是件麻煩事，大部份專家建議給予房產管理至少28天的通知，這對租客的穩定和投資房產是值得的。

不良租客或差勁的房產管理會影響到有著良好的增值潛力的投資房，但如果購房時作出明智的選擇，就可以節省大量的時間和金錢。

（責任編輯：簡玬）