【大紀元2014年03月23日訊】（大紀元記者徐玥英國倫敦報導）

葡萄牙Fines & Country Cascais 執行合夥人查理斯●羅伯特（Charles Robert）

．現在影響葡萄牙樓市的關鍵因素有哪些？
總體來說，我們能感覺到葡萄牙有史以來最嚴重經濟危機已經結束，房地產價格開始走出谷底。但由於市場流動性不足，葡萄牙住宅交易量並沒有顯著的增加。流動性的短缺是由於銀行在對自身進行資產從組，正急於賣出從房地產開發商那裏收回的房產。葡萄牙銀行向購買銀行拍賣房的本國居民提供貸款額高達樓價之100%的按揭貸款。

在2008年以前，「渡假地產」因銀行可向海外買家發放高達房款90%的按揭貸款而蓬勃發展。「渡假地產」主要集中於阿爾加維(Algarve)和銀色海岸(Silver Coast)地區，該市場如今依舊交易慘淡。在這些渡假區有數以千計房子在市場上重新出售。這些房子都是在90年代到2007年間由海外買家貸款買入。由於無力繼續供樓並支付保養費，海外買家只能出售這些房產。他們不惜損失初始的資金只以剩餘按揭額的價格出售房產。這一做法嚴重下挫房價並使開發商新開發的樓盤要等積貨清除後才能賣出。潛在的買家特別是現金買家則撿到了大便宜。實際上，他們不是在買房而是在「偷」。

對葡萄牙中檔地產最大的影響因素就是黃金簽證。簡單來說，任何非歐盟公民可以在5年內通過購買價值 500,000歐元以上的房產便獲得為期5年的葡萄牙居留許可。有了這個居留許可就可以不受限制的出入各申根國。6 年期滿後申請人就可以申請葡萄牙護照。這一政策推出後葡萄牙中檔房產大熱，其中90%的需求來自中國。當然也有買家來自南非、 巴西、 安哥拉和中東地區。葡萄牙政府推行此計劃的意圖是在推動房地產市場的同時吸引高淨值的個人來葡萄牙向其他經濟領域投資。舉例來說，葡萄牙最大的國家能源公司50%的股份目前是由中國人持有。目前歐洲的企業家很難獲得資金而在「金磚四國」則恰好相反。

典型的黃金簽證購買者都很富有，同時對自己國家經濟和政治穩定性感到擔憂。因此，避險是他們買樓的根本原因。

為海外買家特別推出的稅收制度使投資葡萄牙更具吸引力，尤其受到承受著高退休金稅的北歐人的歡迎。

．甚麼是海外買家喜歡的房產類型？
中國買家喜歡新樓盤，他們喜歡有著現代設計、租金收入高的成品 (最好帶裝修）樓盤。此外風水也是考慮因素。

對於市場不大的「渡假地產」來說，目前的買家比2008年前更為挑剔。他們對價格非常很敏感並要求設計好，品質高，風景好的房子。

還有許多英國人購買你們所在地區的房子嗎？哪些地區最受英國人歡迎？

現在的英國市場大概只有2008年前的一半。葡萄牙的阿爾加維（Algarve）、 銀色海岸（Silver Coast）和藍色海岸(Blue Coast)一直是英國渡假者購買渡假房的熱門地區。而里斯本（Lisbon）、 卡斯卡伊斯(Cascais)、 埃斯托裡爾(Estoril)和辛特拉(Sintra)則是英國人買來作為第二個家而非僅僅是渡假房的熱門選擇。這些買家通常是”現金買家”。「現金買家」在如今的市場上很精明，他們打算以超值價購入低估房產。

．您現在手上有些甚麼好的房產嗎？
我們手上一直都有很好的房產。我們的核心業務就是葡萄牙豪宅銷售。可以說我們是這一領域的領頭羊。我們手上一直都有像17世紀皇宮，葡國大宅等特別的房產。

．你對未來的市場充滿信心嗎？
只要黃金簽證政策不變並且其他國家沒有推出更好的政策，我們期待著未來充滿信心。同時稅收優惠政策也給我們帶來很多高淨值客戶，開打了之前對葡萄牙沒有興趣的市場的大門。比如，很多法國有錢人轉向葡國來購置房產以逃避法國懲罰性的稅收。

對於「渡假地產」市場我們預計在短期和中期內都不會看到增長。普通住宅市場只會在銀行情況改善開始放貸後才能看到增長。

．您今年完成的最大銷售是甚麼？
我們在葡萄牙Quinta Patino賣出價值4,100,000歐元的一套豪華公寓。買主是一位富裕的瑞典人。他最近剛從一家跨國公司退休，有著很高的退休金。他是稅收優惠政策的受益者，用他的話說：”我三年內節省下來的稅金就可以賺回買這個房子錢！」
網站：//cascais.fineandcountry.com/
電話：+351 919 482 536
電郵：charles.roberts@fineandcountry.com

．【小知識】申根區

申根區是由26個歐盟國家組成的區域，申根國之間取消了對於護照和邊境的移民控制要求。
申根區包括以下國家：奧地利、比利時、捷克、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、法國、德國、希臘、匈牙利、冰島、意大利、拉脫維亞、列支敦士登、立陶宛、盧森堡、馬爾他、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亞、西班牙、瑞典和瑞士。

憑藉葡萄牙的居留許可，投資者有權在所有申根國家自由出入。