【大紀元2014年03月21日訊】（大紀元記者任義報導）隨著大陸民眾養老金的缺口越來越大，中共當局欲推行「以房養老」政策遮掩養老金的短缺。以房養老保險方案終於要成為現實，擬在北上廣漢四個城市先行試點。但令精算專家頭疼的是，中共制定的70年土地使用權等無法評估，中國的政治、經濟時局也不確定，保險公司就此犯難。

養老金缺口大 中共試點以房養老

養老始終是中國民眾關心的問題，從目前看來中共政府一直隱瞞養老金存在巨大缺口，猶如龐氏騙局一樣「拆東牆補西牆」，用現在民眾繳納的養老金去給已退休的民眾發放，一旦危機到了頂端，養老金將難以支付。

2013年9月14日，中共國務院對外發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出作為金融養老、以房養老的方式之一，中國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。試圖通過以房養老有望解決養老資金難題。

所謂老年人住房反向抵押養老保險，就是以房養老，老人把已經付清貸款的房子，抵押給保險公司等金融機構，金融機構通過數據統計和精算，綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若干年後的價值等因素，定期發給房主一定數額的養老金。房主去世後，房產出售用於歸還貸款，其升值部份歸金融機構所有。

3月21日《大紀元》獲悉，中共保監會決定開展老年人住房反向抵押養老保險試點。並且還向各家人身保險公司下發了《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（徵求意見稿）》（以下簡稱《徵求意見稿》），並擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點，對參與保險的人群和從事該業務的保險公司都有明確的要求。

大陸某上市保險集團副總經理周先生對大紀元記者表示，以房養老作為中國的一項新興事務，對保險公司和客戶而言，都面臨挑戰。「對保險公司的要求是註冊資本超20億，開業運營滿五年，償付能力不能低於120％；對客戶要求是60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。」

並且上述四個城市的保監局將做窗口指導，具體監督試點實施。周先生稱：「這個事情保險公司的興趣不是太高，因為時局不穩定，很多事情不好把握。另外就是中國這個特色，也讓保險公司頭疼。」

特殊模式令保險公司頭疼

周先生所說的「頭疼」，是源於中共制定的房屋制度所造成的。其中最讓保險公司的精算師們頭疼的是，有太多特殊的變量，是無法用數學模型來評估的：例如70年土地使用權，以及長期房價走勢。

在日本、美國、英國等國家，土地使用權不是個問題，房產與土地一體，一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之後，土地和房產產權依然存在，建築折舊計算是最簡單的數學題。

但在中國，中共所規定的房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權，商用房產甚至只有四五十年。而在深圳、青島等上世紀八十年代開始試點土地有償出讓的城市，早期土地只有20年使用權，目前已經到期。

中共國家統計局根據第六次人口普查詳細匯總資料計算，中國人口2010年平均預期壽命達到74.83歲，比10年前提高了3.43歲。其中，男性人口平均預期壽命為72.38歲，女性為77.37歲。

假設一對老年夫婦60歲開始與保險公司簽訂以房養老的合同，保險公司要提供17年費用之後才能拿到房產。這還只是2010年的數據，衛生部提出2020年中國人均預期壽命要達到77歲，以此預估，女性要達到80歲左右。因為日本2010年人均壽命已經達到83歲，女性86歲。

如果客戶都是退休開始簽訂合同，保險公司平均要20年之後才能拿到房產。到時候，建築壽命已經幾乎為零了。所以土地使用權的問題，將成為精算師們第一個要面臨的問題。在中共《物權法》出台之前，土地到期由政府無償收回，房屋建築價值歸零。

2007年出台的《物權法》又產生新的擱置難題：宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期有償還是無償？這讓保險公司犯難，房產到底如何估價成了問題。

還有難題就是中國房價的長期走勢。中國樓市政治意味太濃，這是世界上任何一個精算師群體都不可能計算出來的難題。現在，中國房地產業已經綁架了中國經濟，三四線城市的房產泡沫已經顯現，中國宏觀經濟現有模式難以為繼。幾十年後，中國的政治和經濟情況怎麼樣，以及房價會怎麼樣，誰也不敢現在就下定論。

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（責任編輯：劉曉真）