【大紀元2014年12月06日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）獨立的房地產市場分析師卓自達（Arek Drozda） 在「房地產觀察」上撰文分析了11月份的房地產市場狀況，預測將轉向「買方市場」。

據澳洲房地產觀察網報導，全澳房地產價格預測，最新的統計數據顯示了一個比最初的估計與一個月前的初步分析結果更加積極的畫面。

特別是，我們可以看到對經濟形勢的認識出現了小幅的改進，對房地產的實際需求比原先預計要強很多。「房價標準」出現了小幅而重要的提振，表示有顯著數量的資金流入了市場。

幾個指標的回升，還有房地產價格仍然是人們相當能負擔得起的這個事實，表示房地產市場仍然相當強勁。

然而，我們仍然需要在等待幾個月才能證實這幾項指標的回升的確是標誌著房地產價格回到了快速增長的軌道上來了，或者僅僅是一個即將消退前的一個反彈。

在得到這種確認之前，澳洲房地產市場的總體展望仍舊是中性的，與上一個月沒有變化。

詳細的分析如下：

1 最佳的住房選擇：租房仍然是更受歡迎的選擇

購買-出租指數代表的是買房的代價相對於租房的代價而言的變化。

2015年第三季度的購買-出租指數，比上一個季度高，證實了購房成本的增長超過了租房成本的增長。然而，對第四季度的估計很可能是一個逆轉的情況。

購買-出租指數的計算依據的是一個簡單的概念，即購房與租房是可以互相替代的居住方式。因此，最佳的居住方式就取決於兩者相對而言哪一種成本上升的慢一些。

該指數的實際應用是來判斷市場的週期，判斷買與賣的時機。

購買-出租指數顯示目前出租更合適。該指數的逆轉表示房價的上漲緩和下來了，而房租仍然在穩步增長。

在一個購房成本主要是由價格決定的市場裡，最佳的賣房時間點是購買-出租指數出現峰值然後開始下降之時。

根據購買-出租指數以往的表現，其峰值預計將在2016年底之前出現。

如果，目前所觀察到的變化在未來幾個月裡得到證實的話，那將說明現在的這一輪的房價快速的上漲告一段落了。因此，2014年第四季度標誌著「賣方市場」的結束與「買方市場」的開始。

2 購房可負擔能力：處於歷史高位但正在下跌

購房可負擔能力指數，把一年的購房成本的變化與平均的全職成人收入的變化相比較，因此，該指數顯示的是購房可負擔能力是如何隨著時間而變化的。

2014年第四季度的購房可負擔能力指數，估計是繼續的逐漸的下滑。

該指數說明，相對於全職工作的澳洲人的收入來說，房地產價格仍然是能夠負擔得起的。

因為購買一處中位數房價的房子的成本，相對於平均收入而言，明顯比1980年代低，所以澳洲的房地產價格還有很大的可上升的空間，在那之前，還不能說房地產價格過高了。

3 對經濟的感覺：仍然負面

經濟福利指數反映的是澳洲人對目前經濟條件的總體感覺。

經濟福利指數自2013年6月以來一直下降。2014年11月的初步數據是在負值範圍，而且繼續呈下跌的趨勢。原始數據出現了小幅的上漲，這已經是連續第二個月了。

這個指數所反映的是，人們總的來說不傾向於購買大宗物品，他們對經濟狀況有擔心。

該指數在10月份出現逆轉，而且在11月份小幅上漲是一個好跡象，標誌著澳洲人對經濟的感覺正在好轉，至少沒有進一步惡化。

然而，對經濟的總體展望仍然是相當負面的。在這種情況下，房地產價格不太可能強勁上揚。

4 需求：比原先的估計強很多

私人住房信貸衝動指數代表的是在澳洲住房市場上的購買活動的水平，因此反映了對房地產的實質需求。

2014年第三季度的初步數據比上個月的估計數強很多。而最新的數據沒有證實該指數先前所報導的逆轉。這就是說，該指數的值其實已經增長了，沒有下降。然而，增幅卻非常下。

該指數的實際應用是，它是對住房信貸量的即將出現的變化，也就是對居住型房地產的實質需求即將出現的變化，做出的一個早期預警。

2014年9月份，私人住房信貸衝動指數非常強，影響了整個第三季度的總體狀況。

這意味著，在7月、8月的最初下跌之後，9月份買家們又活躍起來了。因此，對住宅型房地產的實質需求其實比原先所預測的強很多。

不過，私人住房信貸衝動指數的增加幅度非常小，並不能表明高的需求水平可以持續到第四季度。

5 房地產價格的預期：進一步上漲是可能的，但有風險

房價標準（PPG）是房地產價格指數的代表數。在與住房價格指數（HPI）一同使用的時候，是一個主要有代表性的指標。

房價標準在2014年9月微幅增長，比此前的幾個月增加幅度大，但此指數還遠遠落後於住房價格指數。

房價標準的上漲標誌著在幾個月的持平之後趨勢回旺。儘管這是一個好跡象，需要在接下來的幾個月裡出現該指數的更強的表現，才能說明流入房地產市場的資金足夠多，可以支撐進一步的價格上漲。

否則，先前出現的價格上漲就是不可持續的，房價很可能在目前水平上會出現突然的停頓。

責任編輯：簡玬