【大紀元2014年11月09日訊】前言：以上五篇連載介紹的五位買房者都是作者熟悉的。他們先後和20多個房客、房主、代理打過交道，都曾把房子放入市場出售。有的開價太高、無人問津。有的開價太低，買主竟然主動加價。有的想提高租金，又怕租客跑了。有的代理不等房主同意就漲租金20元，而租客坦然接受。其實這些交易中，始終隱含著一個共同規律，對買房人、賣房人、換房人、租房人、加租人、退租人、自住房/投資房房主，都有一定參考價值。

投資房回報率的計算公式

投資房的回報率等於一年的預期租金除以該房出售時的市場價，用百分比表達：5.42%、5.4%、5.44%等。這些數字看上去只差一點點，其實差很多。好像很精確，又好像很模糊，直觀性不強，不容易相互比較。而且澳洲租金都是講的周租，還要乘以52週變成一年的租金，還要做一次除法，這樣就很難心算，要用計算器，很不方便。

現在看另一對有趣的數字。澳洲房地產業有句行話叫做：Dollar to dollar，是說房價的one dollar，就是每週租金的one dollar。這當然不可能。其實是說，房價常常就是每週租金的1000倍，具體數字是一樣的，只要後面加三個零，看起來就很直觀。例如標價40萬出售的兩房一廳，周租就大約應該在400元。而周租700元呢，只要在後面加三個零，它的房價就大約在70萬左右。每個人都可以心算，是不是很簡單？

這樣簡單的推算當然很難精確。還有東區、西區、北區、南區的地區差，新房子與舊房子，公寓與別墅，豪宅與農莊的檔次差別。是的，這僅僅是一個模糊推算DEEMING RATE，但是它隱含著把昂貴的房價平均分成20年，再分攤到每週的租金，從而達到房主和房客都比較能接受的平衡數（周租X50週X20年=房價）。20年是一個人工作年齡的一半左右，意味著每個人的一生都有能力買房，又意味著不是垂手可得。所以這個比例1：1000在市場上長期磨合，呈現出澳洲平民住房市場的合理性。

五位買房者的例證

1、第一位買房者是1994年的中國留學生，買房的小區靠近悉尼大學。西人發展商Kelly的廣告白紙黑字：預計租金255元（那麼1000倍房價應該255,000即25.5萬）。但廣告標明的銷售價僅18.5萬。結果一個月不到，68套房子全部售完。這位留學生買下房子後放租，求財心切，獅子大開口，周租出價300元，比房價18.5萬的千分之一185元高出太多，沒人租，被市場懲罰，空關三星期，損失1000元！馬上改為255元，順利租出，仍有賺。現在20年過去了，這套房子市場價82萬，周租790元，接近1000倍，達到平衡，所以那個小區的68套房子這幾年交易平穩。

2、第二位是1996年為方便父母來探親而買房，在西區Granville。代理告訴他左右鄰居都是他們代理的同類型房產，周租180元和190元，千倍數應在18萬左右，而那位放售的房主開價12.3萬，低很多。第二位買房人僅以11.7萬買下，非常幸運。兩年後父母已回國，房價又上漲，第二位買房者開價13萬出售。第二天代理告訴他，有買家願意再加兩萬以15萬買下，但要求當天簽約。當時該房出租在外200元，顯然房價13萬比平衡數20萬太低，即便15萬還是便宜。買家的過於積極驚醒了賣家：不賣了，再看漲！最後，前年2012年該房租金225元的情況下，賣出25萬。藉此機會，筆者提醒各位潛在的買家，即使你很喜歡一棟房子，也要像個「慢郎中」，不要像個「急驚風」。要是那位買家加價5千並承諾交易後再給紅包5千，就會14萬成交，撿到便宜貨了！

3、第三位是本不想買房而買了房的享樂型單身漢，他在2000年時買進悉尼CBD酒店式管理的樓花，40萬。相應租金應400元左右，實際上當時附近同類的、已經建成的高層公寓兩套房，租金都是540元上下，回報很可觀。這位單身漢確認代理的降價推銷不是陷阱，冒著做不下貸款的風險，20小時拿下了它。倘若我們用Dollar to dollar，1比1000這個經驗公式，也會算出穩賺不賠的結果。一年半後他在settle前賣了樓花，47萬，賺了七萬。接手的新買家昨晚貸款後就放租560元，比平衡數47萬仍高很多，回報可觀。這筆交易達到了賣方、買方和代理三贏的理想結果。

4、第四位股票經紀人是2002年時買的悉尼市中心黑洞上建造起來的樓花公務房，settle後空關了11個月，後來租金收入是530元，相應房價應該是53萬。那位股票經紀人的工作就是一天到晚算股票盈利，自然對自己的『大型股票』——那套office房產更為用心。他在租出去前請獨立估價師評估過，市場價44萬，所以這套房收租530元有賺頭，會漸漸拉平空關11個月的損失。當時要是擔心繼續空關虧錢而賣出去呢，只能與他買進成本打個平手，可見在決定賣不賣時，Dollar to dollar可提供重要參考。

5、第五位買的那個中國式排房（Town House），靠近西區Clyde火車站。看房時各方面相當滿意。其實應該說是『太滿意』，大意失荊州，完全忽略了運用Dollar to dollar來印證一下。就算這位海外也有房產的有經驗的買房者，不知道澳洲的Dollar to dollar，也應該知道投資房回報率數據。這個翻造成公房的TOWN HOUSE，紐省政府交給他的租金是350元，千倍房價應是在35萬左右，可是這位仁兄用了41.3萬買下來，足足高了5.7萬，完全吃錯藥，打錯了算盤。要是他早一點看到筆者這篇文章，也許就不會如此熱昏頭而吃苦頭了，直到現在說起這套房，他還是直搖頭、皺眉頭、抓破頭！

經驗公式對各種層次讀者的參考價值。

如果買投資房，儘量找租金1000倍高過房價的房子。說明低價買進又可高價租出。如果你發現的房產，租金千倍高過房價許多，那是好機會來了。記住：心裏要「喜滋滋」，臉上要「冷冰冰」，腳下要「急沖沖」！

如果買自住房，因為無須付租金，許多人只關心房價。其實也應兼顧租金與房價比例，買那些租金千倍高過房價的。總有一天你會換房，自住房變投資房或賣掉。那時候，因為你看過今天這篇文章，早就心裏有譜了。

如果你是租客，也請打聽一下該房價。把你付的租金乘以1000，假如高過房價，說明你出了高租金，可伺機要求房東給些新的優惠條件。假如你租金的1000倍低於房價，說明你很合算，別吭聲，多住些日子吧。

如果你有投資房出租，租金收入的千倍高過市場上你的房價，請你善待租客，多提供便利條件，別讓他「跳槽」，因為他是為你賺錢的「好職工」。如果租金千倍低於現在房價，你該考慮賣房，或適當漲漲租金了。

如果你想出售投資房，租金千倍就是你可以開價的基本合理的起點價位。

如果你住在自己買下的房子裡，每隔幾年瞭解一下千倍數。如果租金千倍連續幾年高過房價，不妨另外租房而把自住房租出去，獲取投資回報。許多人租住郊區，市區自住房出租，口袋裡每週多一百塊就是這個道理。假如這自住房市場租金千倍低於房價，說明你在按照高房價還貸款，不合算，應找機會賣房。當然更大的前提是：你對這住房條件滿意不滿意？

本文的啟示

房價是房租的『一千倍』，給我們提供的是一種思路，而不是生搬硬套。當你準備買或賣某一個地區的某一種房產時，要蒐集一下附近三套同類型房子的租金和房價，得出比例關係，就是你考慮的定價依據。但是不要道聽途說，草率從事。在需要抉擇時，只要花幾十塊錢就可以拿到權威的房價和租金的歷史數據。當地大型的房地產代理和貸款公司都有此項服務，好好利用吧。在此祝各位讀者心想事成，趕上房價下一波升浪。

兩道思考題：

1、評估你現在的住房。租金和房價的比例是多少，你知道嗎？

2、你看中的一套房子，房主既同意你租也同意你買，你的對策是甚麼？

責任編輯：簡玬