【大紀元2014年11月22日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）過去的一年，房地產市場火爆，悉尼、墨爾本遙遙領先，布里斯本的形勢也讓投資者們倍感溫暖。

據悉尼晨鋒報房地產報導，在這種情況下不足為奇的是，許多投資者、住房升級者、以及嬰兒潮一代人，把自己的房產出售獲利。正如當今世界最有名的投資者巴菲特（Warren Buffett）所說的那樣，「不景氣時買進，繁榮時賣出。」現在出售房產可以說是對多年來的辛勤付出的一種上佳回報。

然而，你可能很快發現，增值稅一跤，你售房所獲得的可觀收入一下子失去了很多，真正剩下在你手裡的遠比你最初想像的少。

關於在出售房地產時如何儘可能少地交稅，房地產業的Domain網站諮詢了有關專家，提供了如下十條最佳辦法。

1. 自住與出租

對於如何避免增值稅的一個保持的最好的秘密是，先自住，然後租出去。換句話說，你可以住在你的房子裡，然後把同一所房子租給別人住，在最長為六年的時間裏仍然聲稱這是你的自住房。

ThinkConveyancing.com.au網站的總經理萊恩（Christopher Lane）表示，一般來說，你一旦搬出去了，就不能再說那是你的自住房。

「然而，為了避免增值稅，在許多情況下，你可以在搬出去之後仍把房子當作自住房來對待，而自住房又免交增值稅的條款，」 萊恩解釋說，「在為期最長六年的時間裏，你可以把房子當作自住房對待，如果你符合有關條件的話。」

這個「六年法則「的制定，為的是方便那些換工作的人，不論是在國內換工作還是去了海外。

但你可以搬到僅僅幾百米開外的鄰區，仍然說是換了工作，「動量財富」公司的總經理科林斯（Damian Collins）說。他還說：「你不必僅僅因為把房子租出去了，就必須說不是你的自住房了。

「如果你租出去了，就可以得到減利息的好處，但是根據你所貸款的多少，可能還有負扣稅的好處，」他說，「如果你買另一棟房產，那麼你能有一個選擇。可以選擇哪一棟房子是你的自住房。而這樣的決定，直到你售房之前，你不必做出。」

顯而易見，如果你擁有兩棟房產，那麼增值多的那個就說是自住房。

但是，你不要光猜。科林斯說，在你把房子租出去時，你應該去找人把兩棟房子都估價，以備萬一後來你要把另一棟房子當作自住房。而非自住的那個房，出售時就必須要交增值稅了。

萊恩說：「許多投資人不瞭解六年法則。這一規定其實為他們省很多錢。」

2. 將投資期保持在12個月以上

如果不能避免交增值稅，那麼就儘量少交。

Chan & Naylor公司的總經理瑞斯（Ken Raiss）認為，任何一個買了投資房的人，應該持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值稅減少50%。

「餘下的部份將加到房主的正常收入中，按相應的邊際稅率納稅，」瑞斯說，「不要忘了，12個月的擁有期限，是從你買房與賣房的合同之日算起。」

「眼下，特別是在悉尼、墨爾本、布里斯本，人們喜歡發一筆快財，」科林斯說，「如果你4月份買房、5月份完成交易，然後你3月份售出並在6月份完成交易，那不是12個月。你必須從合同之日計算。」

3. 充分利用低收入年

「我們的年景都有好有差。我們的收入經常反映我們的個人狀況，」萊恩說。

他說：「增值稅與所得稅密切相關。因此，你交增值稅的時機就特別關鍵。如果你有一年收入低，你覺得你屬於比正常情況下低的稅檔，那麼合計一下，在該稅年結束之前把房子售出。」

「值得注意的包括：休產假、失業、在上一個工作合同與下一個工作合同之間有很長的時間間隔、無薪的海外渡假。所有這些都是大好時機。」

4. 推遲合同日期

如果你迫切要在悉尼房地產熱的形勢下獲利，你或許應該等到明年冬季再賣房。更準確地說，等到7月1日。這將為你推遲交稅整整一年。

「如果合同是7月1日簽的，而不是6月30日簽的，那麼需要交稅的時間推遲了12個月，」瑞斯說，「把錢在手裡多拿些時日，與減少交稅幾乎一樣有好處。你還可以把錢存入另一個購房貸款的抵消賬戶上，幫助減少所需要交的利息。」

5. 與合夥人一起買房產

找到了理想的投資房，但擔心開支太大。那麼為甚麼不找個合夥人一起買呢？如果你百分之百地擁有房產，那麼你百分之百地擁有獲利，但你也必須百分之百地交增值稅。

「我一直認為今天手上有一塊錢好過比十年後有一塊多錢，」科林斯說，「如果是長期投資，那麼以一個交稅最有利的人的名義來買房。」如果房子很可能帶來正收益，那麼以收入較低的那個人的名義買。如果可能是負收益，以收入高的那個人的名義買。

6. 把獲利存入你自己的養老金賬戶

當你賣掉房子時，考慮把得來的錢的一部份、但不是全部的話，放到你的養老金賬戶上去。這如同把工資的一部份在稅前存入養老金賬戶的做法一樣。意味著你所需要交的稅不會太多。

「根據你的年齡，可以最多往養老金賬戶中存入3萬澳元或3.5萬澳元，其中包括9.5%的養老金保障金，」瑞斯說，「對於55歲以上的納稅人來說，他們甚至可以開始退休前的過渡期，以更多的存錢進去。」

7. 以信託方式買房

還有一個好辦法就是與自由裁量信託的許多人一起買房。萊恩稱，使用信託機制買房的人數正在穩步上升，可能會對那些邊際稅率較低的人有益。

「坦誠地說，誰知道自己六個月以後的情況怎麼樣。因此預期自己未來的財務狀況幾乎是不可能的，」萊恩說，「自由裁量信託使得許多決定可以在房產出售之前不久做出，因此是經過了更好的計劃的，這帶來更好的交稅結果。這讓你能夠決定信託中的哪一位成員可以從售房中獲得收益。這意味著你可以把利潤讓當時交稅收益最大的人獲取。」

8. 賺錢的與不賺錢的一起賣

悉尼的房地產市場很火爆，但並不是全國每個地方都如此。如果你賣這裡的房會帶來一筆可觀的收入，那麼考慮把別的地方收益不好的房產也一塊賣掉吧。

一棟房產的出售獲利與另一棟房產的出售虧損加在一起，將降低總體的交稅。例如，如果一棟房產的出售帶來了20萬澳元的利潤，而另一棟房產的出售結果是5萬澳元的虧損，那麼你該交稅的收入就是15萬澳元了。突然間，你的那個虧本的苦澀投資也帶來一點甜頭了。

9. 申報減稅並保存記錄

我們都知道對諸如市政費、保險、房產管理費之類申報減免交稅，但是你考慮了所有的可能性了嗎？

「常常被忽視的開銷包括舉債開銷，包括放貸機構的抵押保險，包括登房產廣告的支出，包括傢俱，還有最初為了買這所房產進行調查而付出的開支，」瑞斯說。

你還需要對你的賬目仔細注意。科林斯認為，許多人在申報開銷的時候並沒有把裝修費用包括進去。他說：「這是你的房產開銷的部份，開銷越大，意味著增值稅減的越多。

10. 對另一房產預償付

著名的房地產投資人與撰稿人薩默斯（Jan Somers）表示，要避開交稅是相當難的，但是，投資者在售房獲益的同時，也可以為其第二棟房產交抵押貸款費用，如果手上有錢的話，他們可以提前整整一個財政年度這樣做。

例如，如果房產A賣出獲利20萬澳元，那麼可以對房產B的整整一年的利息付清。這筆開支或許有5萬澳元。那麼總的應交稅收入就少了。

這種做法一般只在新的一個財政年度的頭幾個月裡賣房才划得來。

此外，還可以把「六年法則」帶來的收益封存在那裏，將來取，即你把房子留著不賣。許多人在六年到期時就把房子賣了。但其實並不是非得如此。在你把房子租出去的時候，去找人對房產估價，把估價結果存檔。到六年的時候，再去找人估價，結果存檔。但你仍然可以不賣房。未來你一旦賣房時，再兌現你根據六年法則所獲得的免交增值稅的收益，而那筆收益已經早就算清楚了。

責任編輯：簡玬