【大紀元2014年10月26日訊】作者按語：人們買第一套房，都會有經驗不足的因素。如果嚐到甜頭想買第二次，那就是投資行為了，幾十萬投出去，自然馬虎不得。通常首置自住，等有積蓄再買投資房出租賺錢。但如果原來租的房子還滿意，而買下的第一套房，租出後回報不錯，具備投資房特徵Dollar to dollar，那就不一定要先自住。下面這位主人翁就是這樣：買第一套房放租，獲較高租金收入。自己仍然租房，付較低租金，這個價格差可以加速資金積累。

我買第二套房的經過

國內雙親要來澳洲住段時間。我們夫婦原來住一房studio，無法住兩代人。要麼另外租兩房，要麼搬出studio，搬進剛買的兩房。但是半年後老人們回中國，要再次調整過來，但是現在這套studio租金便宜，半年後就租不回來了。考慮到我們首置房沒甚麼負擔，已經增值，乾脆再買一套久居房。我們的原則是：比首置房略差一點，但既適和老人來住，又適合老人回國後我們繼續住裡面。一套房同時適合兩種情況，難度自然比較大，要靠「細心挑選」。以下是我們在看房過程中下的功夫。

首先確定看房的基本原則

規格：二手的兩房一廳。位置：步行到火車站或者汽車站10分鐘左右，方便老人進城。價位：18萬以下，這也決定了只能在悉尼西區（1996年）。環境：3層樓以下的靜街。悉尼房源包羅萬象、差別很大，根據實際經濟能力和生活習慣制定原則，可縮小看房範圍，不會被五花八門廣告攪得心急火燎，還可減少夫妻看法不一致產生口角。我們有個朋友「房子越看越好，房價越看越高，結果貸款拒掉，苦勞變成疲勞」。

要逐字逐句細細看廣告

銷售房子的廣告成百上千、五花八門，其中還有很多廣告詞需要我們從反面去識破。違背我們購房原則的不考慮。與購房原則打擦邊球的，通過電話搞清虛實。符合看房原則的才決定上門。而且講好我先做跑腿，看過後覺得滿意的，才讓我的上級領導，經理太座出馬。這樣做，減少盲目性、由粗到細、由細到精，和選美完全同一個模式。

要書面寫下問題後再打電話

我打中介電話前先做功課，電話裡針對廣告單刀直入提出關鍵問題，先重點、後細節，疑點一個不漏。常常三言兩語yes or no就明白了。平均五分鐘左右就可以知道該房子是不是值得我趕過去看。有些朋友看到一個廣告，拿起電話就打，東拉西扯，容易迷迷糊糊。遇到熱銷的房源，中介聽不出你的誠意馬上就會不耐煩而結束對話，反而使你失去一次撞寶的機會。同時，我還把中介的電話答覆記錄下來，即使今後不考慮此房，也可以在評定其它房子時作參照資料。

看房子要帶好紙和筆

看房時要把中介的口頭回答當場記下來。中介看到你做記錄，一定格外小心謹慎，不敢來虛的，從而大大提高了看房含金量，甚至成為以後交涉的原始憑證。低房價的多年二手房常常沒有平面圖，我一面看、一面隨手畫下草圖，尤其是居室面積、形狀、門窗位置和朝向。回家後細細參詳，不放過任何疑點。沙盤推演如「身臨其境」一樣，很容易取捨。那時也沒有甚麼360度的彩色視頻廣告，但是我18年前做的不是和現在一樣的嗎？

多看房是對的，但也有妙法

在這次買房中，我通過電話，當場一票否決的約35處，直接上門看的約15處，再由太座去看的僅僅3處，整個過程大約一個月。看房週期太長不好。房價不但有地區差，而且有時間差。有個朋友，房子看百處，歷時逾一年。任何買房的相關問題她都能說出子丑寅卯，自己心裏卻比來較去，看房多多，眼裡花花，最後買的房仍是起初看過的，被多敲2萬元。因為中介一搭脈，便知她是「回頭客」，非此房不買。自然非此客不斬！

三次看房實錄

1.兩個小時看五處房。悉尼的Granville當時有五處房，屬於同一個中介，我要求他聯繫房主，安排五房同一時間段open，然後前往。因為看房已多，我只要『房外一站、巡視一圈。客廳一掃、臥房一看。門窗一開、朝向一辨。閉目一思、掐指一算』，感覺全出來了。看完五處，綜合評分，我告訴中介：1、2、4、5號不考慮。3號房主開價12.3萬，我還價11.6萬，先付500元holding deposit。三天內如果有別人出價，告訴我，或許我會考慮加價。如果沒有，我和太座再來確認。中介聽我言之鑿鑿，便知我有誠意，看似隨意地催促了一句：「房主急售，你要抓緊」。讀者看官不要小看這八個字，奧妙全在其中呢？！

2.邀請別的中介看我的房源？！我有了3號房候選，趕緊約另一位中介去看他在Lidcombe的房子。看完感覺也不錯。中介看我有誠意，便極力慫恿。我也實言相告：我已看中Granville的3號房，情況和你相似，但便宜2萬。如果你能降1.5萬，或者說出3號不足之處，我就買你的。說著遞上我自畫的3號房簡易平面圖。他邊聽我說，邊看圖紙，挑不出啥毛病。他為了否定3號，拉我的生意，提出乾脆驅車去看看『小三』。這是可遇不可求的機會，我舉雙手同意。雖然無法入內，但是周圍一看，加上圖紙，也八九不離十。分手時他說：「不相信3號房主會出這個價。如果屬實，那你要抓緊，買不到3號再來找我」。這就是西人可愛之處：『賺錢狠心，做事盡心』。當然我更為驚喜的是兩天內第二次聽到「你要抓緊」這句話，而且出自內行人，顯然可圈可點。那天我們誤了午餐，我請他吃中餐海鮮炒麵一大盤，他說這是他的『處女餐』。哇，味道好極了！

3.看房後主動加價立即成交。我回家後把兩天的經過描述給太座聽，雖然我極力繪影繪色，顯示辛苦，卻一點不會加油加醋。關鍵是不要讓「小三」跑了。我們當即決定各自向老闆緊急請事假一天，同時急電告知中介，後天再看房，而且只看3號。看完房，回辦公室正式談判，中介說：「你們出的11.6萬，房主不同意。現在已經另有人出11.8萬，房主尚未答覆」。我和太座早有靈犀之通，迅即『眉來眼去』，當即接口「好，我們出11.7萬，今天就成交，怎麼樣？」中介一個電話過去，強調我們的誠意，房主也爽快同意了。在簽10%定金支票前，我問：這個價位大約低於市場5000澳元，能告訴我原因嗎？中介：「沒錯。小夫妻剛離婚，急著分割財產」。原來確實別有隱情。那個吃海鮮餐的中介不相信，也在情理之中。但是為甚麼我會當場加價呢，那就全賴於多看房形成的內行感覺：超值。半年後兩位老人回國，我們仍住裡面多年，負擔也不重。再後來此房出租，租金200元/周，遠超dollar to dollar。2010年這套房價28萬。

本文啟示

買房子是大交易，就像開創一個生意。看房子是基本功，就像開展市場調查。俗話說：「看房要看五十間，成交只在一瞬間」，道盡了『加價和砍價、耐心和決心、積累和結晶』的相互關係。有意今後買房投資的朋友，今天就請先看看你自己的住房，倘若放市場上賣，房價大概是多少？結合你付的租金，可推斷出你的住房適合買下來住？還是適合租下來住？然後，你每次到朋友家做客，別忘了順便看看他們房型，問一下租金和房價，來印證你的推斷，那麼假以時日，到了你要集中精力買房的時候，朋友，你必定早就「胸有成築」了。

道思考題：

1. 如果你決定買的是公寓房，那麼其它候選的房型如排房terrace、鎮房townhouse、連體別墅等，還值得花時間去看嗎？

2．「房主急售」，是房產廣告促銷的常用手法，為甚麼那個中介一開始不說，看到我有誠意才加上這麼一句呢？如果一開始說有甚麼不好嗎？

讀者留言

滴滴凍：思考題求答！

跟帖：

1、同一時期不同房型之間都有相對的合理價差，可做參照系。

2、先說「房主急售」，容易被顧客泛泛理解，認為中介故意誇大。後來再說顯示中介誠意留客，含義實在，顧客要正視！

責任編輯：簡玬