【大紀元2014年10月01日訊】（大紀元記者韓香茗編譯報導）8月的Roost房貸負擔能力指數顯示，奧克蘭中心區中等收入者需將其收入的95.9%用於償還中等價位住房的貸款，該比例略低於7月的97.4％，顯然奧克蘭中心區中等收入者根本無法負擔中等價位的住房。

去年同期奧克蘭中心區該指數為85.3％，2009年為79.6％，2007年11月該指數曾高達107.3%％，為該地區有史以來最高。

實質上，典型購房者的中等收入不足以購買中等價位的住房，即使定金20％也很難支付，但他們可能負擔得起低價位的房子。當然，一對夫婦/家庭中有一個以上收入者可能負擔得起中價位房。

標準購房者指數是在假定購房者已有20%定金的前提下計算的。從目前奧克蘭中心區的收入和房價來看，各銀行規定的20%定金，需要一個人工作14.5年才能攢足。

影響房貸負擔能力的主要因素：

1.房價
8月份奧克蘭中心區的房價中值為713,800紐幣，略高於上月的710,700元，去年8月則為644,600，年增幅為10.7％，而5年前則為517,100元。8月份奧克蘭中心區的房屋銷量為634套，低於7月的654套，遠低於去年的788套，也低於5年前的646套。

2.稅後收入
8月奧克蘭中心區典型購房者的每週實得工資中值為895.57紐幣，比去年8月的877.16增長2.1％，而5年前則為808.63紐幣。

3.可支配收入（工資減去還貸金）
8月奧克蘭中心區典型購房者的每週可支配收入為36.67紐幣，比去年8月的128.57低91.90元（1個月前為23.25元）。通過計算我們看到，典型購房者的收入根本無法支付中等價位住房的還貸金。

4.利率和還貸金
今年6月，由於官方貼現率上調，浮動利率也相應上調。8月各銀行的平均浮動貸款利率為6.13％，相比12個月前的5.76％高出96個基準點。

7月官方貼現率上調 0.25％，為第4次上調，央行表示，未來2年內將逐步上調2％左右。如果是這樣的話，負擔能力將進一步降低。不過，截至今年底會暫停上調。

由於官方貼現率的變動，貸款利率也經常出現變化，因此貸款人應適當考慮將浮動利率轉換成固定利率。由於各銀行為吸引客戶紛紛下調房貸利率，因此儘管官方貼現率上調，但8月的2年期固定利率卻從7月的6.33%降至6.13%。

8月奧克蘭中心區典型購房者的每週還貸金為858.90紐幣，略低於7月的871.05，但仍遠高於去年同期的748.59。

5.家庭負擔
家庭收入是貸款機構發放貸款的重要指標。根據Roost的標準家庭資料，8月份，奧克蘭中心區一個標準家庭需支付其平均實得收入的62.8%用於中等住房的貸款。在奧克蘭中心區，即使是雙收入家庭，也難以負擔中等價位的住房。

8月的比例略低於上月的63.8%，但高於1年前的55.8%及5年前的52.2%。

Roost的標準購房者資料如下：成年男子全職工作，成年女子工作50％，孩子5歲。

所謂典型購房者是指30-34歲年齡段的購房者，而房貸負擔能力指數，是指中價位住房的每週還貸額與中等收入者每週薪酬的比例。

責任編輯：易凡