（大紀元記者李圓明桑尼維爾採訪報導）整個灣區房價漲勢驚人，舊金山幾個城市都超過了07年房價最高峯，讓不少買家只好望其項背。相對於灣區的高房價，東灣只需幾萬首付就可以買到想要的房子，而且東灣的房子離峯值還有很大的升值空間，專精東灣的地產經紀Charles Huang （黃志義）介紹到，要做投資房產最重要的是看投資回報，如果想在灣區找到投資回報率在5%以上的，也許只剩下東灣了。

2014年灣區房市上升趨勢穩定

Charles Huang 爲我們預測2014年房市將穩步上升，他估計灣區平均增幅會在8%~12%。但貨源仍是很少，利息基本上保持穩定或再上升一點。30年貸款將上升到4.75%，出租貸款可能會上升到5.25%上下。2013年下半年用於自住的貸款利息從4.125%上升到現在的4.5%，Charles預測這個趨勢還會繼續往上。

Charles介紹到現在房市的整個房源都很缺，因爲大家認爲房價還在往上升，所以還有些賣家不想拿房子出來賣。他表示明年買家可能會多一些。東灣在10月、11月房市與整個灣區步調一致，雖然交易量不多，但與去年同期相比增加20%。

租金投資回報率5%~7%

Charles介紹說相比較舊金山和南灣的高房價，在東灣只需要幾萬的首付，就可以買到在其他地方買不到的房子，而且租金能夠負擔得起供養房子所需費用了，包括保險、地稅、維修等，一般租金投資回報在5%~7%的範圍。

Charles舉例，剛交易不久的案例，有一棟房子是 2002年興建，2,670呎，4房3浴室，3車庫。Charles以低於市場價25%的價格——31萬買到這個房子。房子出租後租金預計在$2,200左右。如果按9個月來算投資回報率的話，一年淨收入2萬，有6%的回報率，投資前景相當可觀。

對投資房子的4點建議

Charles對投資房產提出了幾點建議：

1. 投資的房子不要離家太遠，開車最好在1.5小時之內爲宜，這樣管理起來容易一些；

2. 房子要比較新，狀況較好，不用太裝修就可以使用；

3. 租金能夠負擔得起所有的費用，這些費用包括貸款的費用、地稅、管理費用等；即使房價有下跌，房子還能守得住，不至於出售。

4. 要考慮房子的升值空間大一點。他介紹到07年時，從舊金山到偏遠地區房子都升值到了歷史最高峯，而現在在南灣、舊金山等地已經超過了當時的最高點，但在東灣的很多城市，只達當初房價最高點的70%左右。Charles預測未來幾年之內，東灣房價會趕上或超過07年的高峯時期。

他建議到如果不能符合4個條件，起碼符合3個條件，否則當自住房比較好，最好不要作爲投資的房子來買。

看對地點 兩種投資方式有利可圖

Charles 最近成交了兩種類型的投資房。他剛成交了一個在Antioch一棟10年左右新的房子，裝修非常漂亮，房子買來直接可以入住，連清潔都不用，而且是在非常好的地段，社區檔次也很不錯，每月可以出租$2,100。買這棟房子的成交價格是33萬7，連成本價都不到，這棟房子如果在高峯期的價格要70多萬。

還有一種投資是買完房子後一年之內裝修後再賣出去，叫Flipping。他最近成交一棟房子在奧克蘭（Oakland），1,700多呎的房子，4房2浴室，房子買下時是22萬多，裝修花了3萬，最後以36萬賣出，扣掉所有的費用淨賺7至8萬。

＊賣房獲利 稅務問題別忽視

Charles提醒讀者在做投資房產時，稅務問題也要注意。如果是夫妻共同擁有自住房子已住滿兩年，在房子售出時賺到50萬美元，則不用繳稅，如果超出50萬，需要繳稅；如果是單身擁有的自住房子，售出時賺到25萬美元，超過25萬的部分需要繳稅；房子如果是用來出租，一年之內賣出，賺到的錢作爲收入繳稅；如果擁有房子超過一年，在售出時賺到的錢要繳22%～23%的資本所得稅（Capital Gain）。◇

如果想瞭解更多東灣投資的訊息，歡迎諮詢Charles Huang（黃志義）：

電話：（510）364-1179

Email: brokerhuang@att.net

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