【大紀元2013年07月31日訊】（大紀元記者曾嘉連香港報導）根據過往經驗，美元匯價與香港樓價關係密切，隨著今年美元轉強，令人憂慮市場似乎仍未作好足夠準備和預警，香港樓市其實已臨危險訊號地帶。高緯環球數據顯示，香港今年第二季住宅成交量按季下跌三成，按年更跌四成九，是十年來最差一季。政府樓市辣招加上租金升幅見頂，大量投資者已撤出香港住宅市場，轉移到價格較吸引的國際房市，令樓價受壓。

美元反彈勢頭愈益明顯，昨天兌澳元急抽2%，而兌英鎊亦漸呈穩定升象，屬於利淡港樓的訊號。

高緯環球昨日發表2013上半年香港物業投資及住宅市場走勢研究，指自今年2月政府實施新一輪樓市辣招後，整體市場投資在第二季度大幅下降，當中大手物業成交的跌勢尤為明顯。

過億物業成交劇跌

高緯環球香港投資部執行總監方智傑表示，金額超過一億元的大額投資物業買賣，上半年僅錄得133宗成交，預計下半年還會進一步下跌至60多宗，全年共200宗左右，較去年全年400宗成交跌一半。

香港物業市況不濟，交投冰封，其實包含著許多基本面因素的影響，主要原因可歸納如下：
• 政府的買家印花稅及雙倍印花稅等辣招，令大陸豪客及投資者卻步；
• 市場預期美國將會加息以及美元轉強；
• 本地租金升幅見頂；
• 按揭逐漸收緊，影響融資；
• 海外房價相對吸引，回報潛力較高。

方智傑認為市場上資金仍然充裕，但目前業主持貨能力強，不急於放盤，買家又希望價錢有調整，雙方陷入拉鋸，以致成交宗數減少；而投資者則物色更高回報的投資機會，包括把資金轉移到海外，「多了人問我譬如其他國家，包括英國、日本東京、印尼這些地區，因為回報比較高，而且一些城市的租金升幅仍有空間，所以多了投資者去了海外，而不是留在香港投資。」

大量撤資住宅市場

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，目前私人住宅的公司買家僅佔5%，證明大量投資者已撤出香港住宅市場，現時市場需求由用家主導。他認為，隨著市場已消化一手樓新例，下半年發展商會推出更多新盤，令成交量顯著回升，不過樓價僅會輕微調整，「美國聯儲局暗示退市後，令市場變得更加謹慎，並觸發對加息的預期，從而影響樓價。因此我們預計住宅樓價將於未來12個月下跌5%至10%。」

美元港樓走勢反向

外界普遍將今年香港樓市淡靜歸因於印花稅辣招，但美元今年以來出現轉強跡象，絕對是不可忽視的因素。回顧歷史，美元匯價走勢與香港樓價起落一直息息相關。97年金融風暴後美元升值，香港樓市跌勢不斷；到2002年，反映美元兌一籃子貨幣的美匯指數，由貼近120水平回落，美元踏入持久調整期，香港樓價則成反向走勢穩步上升，步入十年黃金期。

到2008年金融海嘯，美國推出量化寬鬆政策大印銀紙，令美元處於弱勢，香港樓價同時暴升，走勢與本地經濟和收入脫鈎。數據顯示，量寬對香港樓市的刺激高於股市，自2009年至今，香港房地產價格已飆升約113%，甚至引起國際貨幣基金組織關注，於去年底發表香港經濟年度評估報告時警告，香港樓價飆升增加了樓市大幅調整的可能性，為內部經濟造成嚴重風險。

但2013年以來，美元已呈轉強跡象，隨著美國聯儲局明朗化其退市立場，美元升值已成定局；今年國際黃金價格下跌，也顯示美元走升，抑制黃金的避險投資需求。凡此種種跡象，都是香港樓價受壓的危險訊號。◇