【大紀元2013年06月30日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)過去30年裡在墨爾本買房置業的人士都親身經歷了房地產的驚人增長，那時幾乎任何房子都會增值，7-10年翻一番已成為不爭的事實。現在，這種趨勢正在放緩，在墨爾本房地產市場上出現了兩股新的潮流。

據《時代報》報導，第一個潮流是，買家更加精明了，他們在拍賣前就已經充分調研了目標地區的表現，房價增長趨勢，同一條街道上類似的房子都以什麼價格成交的。畢竟，這些數據花幾十元就能在網上買到，在房地產買賣中這是非常值得的投資。

第二個趨勢是，越來越多的人開始花錢買建議。買方代理、物業咨詢師、聰明的物業選擇，這些名詞成為房地產市場上新的搜索關鍵字。

為什麼呢？「十年前，買任何物業都像鐵板釘釘一樣會增值，」WBP物業集團的Greville Pabst先生說，但現在不同了，特別是二流和三流的物業，在5-7年裡幾乎沒有增值的空間。「現在要想制勝最關鍵的因素是物業選擇，讓具有專業特長的咨詢師幫你挑選潛質大、性價比最高的房產。」

過去是賣方代理一統天下，現在買方代理特別盛行。迪肯大學房地產研究的主席瑞德（Richard Reed）說，大多數買家都意識到，購買房產時很容易讓感情沖昏頭腦，而代理則比較理性。尤其是購買百萬以上的豪宅時，保持理智和邏輯非常重要，因為一個小衝動就會讓幾年的資本增值成為泡影。

如何選擇合適的買方代理

維省地產協會(REIV)建議，就像人們在賣房時要面試三位代理然後選擇一位一樣，尋找買方代理也要貨比三家。

買方代理不但是有執照的合格地產經紀人，而且還要精通市場行情，能夠接觸並懂得分析相關數據。買方代理要能夠幫助客戶選擇最優物業，通過可比的銷售數據評估對方要價的合理性。

Peter Rogozik物業咨詢公司的創始人Peter Rogozik先生說，為客戶服務時，他會分析物業的優缺點，考慮房屋朝向、日照時間、存儲空間和距離民用設施遠近等因素。「我還會提供建造和裝修建議，檢查合同和業主聲明，擺平物業管理上的麻煩等。」

瑞德教授說，使用買方代理就像貸款經紀人一樣，他們能幫客戶節省成本，省下來的錢就足以支付代理費了。

對於投資者來說，選擇物業是投資成敗的關鍵。物業咨詢師維克林（Richard Wakelin）說，「投資者要知道在哪裡買，買什麼，付多少錢。我們的專業知識從理解每條街、每棟物業……一直到物業的每一個細節。」

酷愛房地產的墨爾本人是世界上最懂行的房產買家，因此「技能平平」的咨詢師在未來幾年很難生存，因為面對知識豐富的客戶，他們提供的服務是否被認為是有價值的還很難說。

大多數買方代理在接受工作時會一次性收費$800-$2000元，當物業買下來時，他們根據提供的信息和相關工作量收取買價的1%-2.25%作為佣金。

買方代理和賣方代理

地產公司Marshall White的主管John Bongiorno說，有些買方代理在拍賣中表現得太咄咄逼人，「真正好的代理雖然很頑強，但在拍賣中還是按照公平的法則進行操作」，他說，「買方代理對於沒有房產知識，不懂得市場如何運作的買家是很好的幫助。」

賣方代理(Vendor’s Advocate)是一個比較有爭議的服務，賣方代理指定地產經紀人出售房產，並監督他們的工作，確保業主獲得最高的賣價。Peter Rogozik先生說，「問題是，如果他們本身就是地產專業人士，由他們自己賣不就好了嗎？為什麼還要再找其他地產經紀人呢？」所以他認為這是「忽悠」不知情的業主，輕鬆賺錢的方式，主要工作都由地產經紀人干了，他們沒做什麼卻要分佣金。

（責任編輯：陳明）