【大紀元2013年05月28日訊】（大紀元記者張岳、蕭可柔似密市報導）大洛杉磯旅館協會於5月21日在台灣會館舉辦了「稅務及旅館經營、買賣座談會」，會計師講解了2013年新稅法，尤其是與旅館業相關的稅務問題。此外，與會的旅店經營者集思廣益，相互分享了旅館經營和買賣經驗，以及未來旅館市場發展的走勢。

酒店置換規避資本利得稅

稅法規定，出售資產所得收入需要繳納資本利得稅(Capital Gain Tax),但有一個例外，即第1031節交換法（IRC Code Section 1031）。如果所售是商業物業資產，所得收入在規定時間內又用於投資購買相同性質的商務資產，根據第1031節交換法，所得收入的資本利得稅可以獲得遞延，即，可以用新的物業購置費用抵前面的稅。該買賣業務被稱為同類交換（Like-Kind Exchanges）。

並非所有的資產置換都能夠獲得同類交換稅務抵免，所售和所購資產都必須滿足一定的要求。例如，所有資產必須都是用於商務、貿易或投資，而住宅不符合此規定。陳居會計師表示，出售住宅賺錢了須繳稅，如果賣虧則不能抵稅。

此外，用於置換的資產必須是同類（Like-Kind），即同樣性質、類別等，但不限定質量等級。陳居會計師表示，許多旅店(hotel/motel)經營者通常用此種方式獲得資本利得稅的遞延，但有兩點要注意：一，所購新的資產必須在價格、貸款、所付現金等各方面都高於所售資產，才能夠獲得全額抵稅，否則，差額需要繳稅；二，不要為避稅而去置換，除非欲購的資產確實是相中的非常好的物業，否則會得不償失。

資產同類置換的時間限制

根據第1031節交換法，雖然同類交換不要求相關物業必須同時同步交換，但必須滿足兩個時間限制才能享受稅務抵免。除非有特例，如有總統宣佈災難的情況下，這些限制才可延長期限。

第一個時間限制：必須在售出原有物業資產的45天內，以書面形式確定欲購的替代物業。這個書面報告必須由原有業主簽署，並交付給新物業的賣方或其經紀機構。如果只將此意向通知您一方的律師、房地產經紀人、會計師等，那是不夠的。

第二個時間限制：必須在售出原有物業資產的180日內完成對新物業的購買。而且所購資產應是第一個45天時間限制中所列報的資產。

旅店買賣勿忘商譽資產

會計師陳居在講解稅法時特別提醒旅店業者，在出售旅店時，要對旅店的資產進行歸類，尤其是，一定不要忘記商譽資產(Goodwill)，因為不同類別的資產，資本利得稅率(Capital Gain Tax Rate)不同。資產歸類是為了有效避稅。

一般一個旅店的資產中，包括土地、建築物、建築整修、動產(personal property,包括機器設備、傢俱等)，此外還有商譽。據陳居講解，土地和商譽資產的最高利得稅率是36.13%，建築物部分的最高利得稅率是41.13%，而動產的最高利得稅率達55.73%。因此，陳居建議，應盡量減少動產的資產額，並相應增加商譽資產額。相關資產劃分沒有固定的比例規定，陳居表示，只要不離譜即可。同時，資產置換的雙方需要同意並統一。

此外，陳居會計師建議旅店業主，資產歸類盡可能在置換前自己分好，因為負責報稅的會計師不一定熟悉這方面的業務，如果自己不事先分配歸類，會計師可能會按照原先的購置成本分類去計算報稅。

旅店經營業的機遇和挑戰

與會的會員商家都是在大洛杉磯從事經營旅館業多年的臺商，他們不僅在本行業有充足的經營管理經驗，而且還有著對未來商機的敏銳嗅覺。在交流討論中，多位業主認為，擺在旅館業同行面前的機遇和挑戰有以下幾個方面：

1、在美國經營旅館業的臺商，如以外資身份回臺灣投資經營，上市融資相對容易一些，但前提條件是一定要吃透臺灣和美國的稅法，在法律允許的範圍內避免多繳稅，以免造成得不償失。所以，一定要找一個經驗豐富且精通稅法的會計師來參與稅務規劃。

2、華人旅館業可考慮向外州拓展。在美國，洛杉磯及加州是華人最集中的地方，華人產業經過多年的經營運作，目前比較成熟。但行業成熟所帶來的一個負面因素是競爭激烈，尤其表現在餐飲業和旅館業這些傳統行業上。

與會業主劉先生認為，從餐飲業目前存在的事實而言，某些外州的中餐不論從品質還是服務上不一定比加州好，但價格卻比加州高。既然外州的中餐盈利率超過加州，那麼旅館業也應有大展拳腳的空間。能否從中獲利，有待有識之士的成功策劃和周密運作，但在企劃中也同樣需要熟悉不同州稅法的資深會計師做稅務規劃。

3、合法並合理的應對政府機構的各項稅務稽查和衛生檢查。如在經營中遇到的顧客長期租房導致的高稅率問題，以及政府要求的旅客登記資料的保存年限問題，應該如何應對？協會理事楊茂生先生分享了他的故事。稅務部門在旅店的長期租房(超過一周)的稽查上非常嚴格，楊茂生建議與會的旅店業主務必加強管理，長期租房的比例絕不可超過50%。

再者，困擾旅館業多年的臭蟲(bed bug)問題，業主胡先生和新任會長陳光旭分享了無毒、環保且經濟的除臭蟲的辦法。楊茂生建議保留好除蟲公司的憑證以備稽查。

此外，根據地毯業商家反饋，一段時間以來，地毯業市場非常興旺。◇