【大紀元2013年04月19日訊】(大紀元記者周行多倫多報導)加拿大聯邦政府新預算案提出的主要增加收入途徑是打擊漏稅，加拿大稅局（CRA）正加緊稽查物業買賣漏稅問題，尤其是多倫多近年迅速興旺的公寓市場，是稅局稽查的目標之一。

加拿大物業出售後賦稅有3種可能，自住物業出售獲得的收益不用納稅；用於娛樂消遣、出租或其他投資用途的物業，銷售利潤的50%需要納稅；純粹為了買賣賺錢的物業，100%的銷售利潤須要納稅。

聯邦財長范赫提（Jim Flaherty）希望稅局今年能從打擊漏稅中增收超過5億元，那些購買新公寓時說是為自住，但後來改變主意將其出售的人，幾年積累的物業升值利潤可能很多會被征了稅。

多倫多稅務律師及稅務作家佘門（David Sherman）對《大紀元》說，稅局未能合理地考慮當事人的出售理由，更多地考慮他們持有物業的時間，「這是我們對稅局有意見的地方。」

佘門解釋道，如果購買物業的目的是為了出售，或先出租，不合算的話就出售，這樣獲得的收益屬於生意收入，需要100%納稅。如果目的是為了個人較長時間擁有或出租該物業，就屬於資本物業，其銷售所得利潤，自住物業全免稅，其他用途的物業只有利潤的50%需要作為收入納稅。

他說，稅局稽查員會說，「你只擁有該物業6個月，所以你購買時的目的一定是為了出售。」但是，這些業主可能是3年前決定並簽合同購買該物業。

RE/MAX（運亨地產）多倫多經紀Lewis 黃對《大紀元》說，有人買樓花是為了買賣賺錢，但確實也有人是為了個人擁有，但2、3年後改變了主意，「政府如何區分是個問題」。

他說，目前公寓市場整體比較慘淡，政府如果這樣強化政策的話，「多少會影響投資的心態，減少一些人的投資意欲。」

買樓花後改變主意 或面對天價稅金

稅務律師James Rhodes對多倫多星報說，他的一個客戶2005年在多倫多市中心買樓花時是單身，2009年他訂婚後，決定要到靠近未婚妻工作的地方住。他在公寓交貨並註冊後很快賣掉了，稅局稽查員認為，註冊公寓後很快賣掉，以及當時作為單身漢買2睡房的公寓都屬可疑。結果這筆買賣帶來的10萬元利潤被當作生意收入，全額納稅是5萬元，加上漏稅罰款50%（2.5萬元），總共是7.5萬元。

按Rhodes的估計，將這案件告上加拿大稅務法庭的成本是1萬至1.5萬元。

佘門說，對於擁有物業時間短的個案，稅局都可能調查，但如果納稅人有證明證實當初的購買目的是資本投資的話，提出異議的勝算就大；還需要提供改變初衷的原因證據，比如原來的目的是給一位家人住的，後來情況發生了變化。「你須要說服稅局，給這位家人居住確實是當時的購買目的。」

Rhodes稱，稅局似乎不太關心當事人可能因為情況變化不再想住在公寓裡。他的一位特許會計師客戶等了5年，才於2011年入住位於多倫多市中心的一套935平方英尺的公寓，住了15天後覺得太小，搬回原來的房子住，把公寓賣掉了。稅局稽查員認為這買賣賺了15萬，要求他們繳稅7.2萬，外加罰款3.6萬。結果，這會計師寫信要求國家稅務部部長調查此事。

律師建議準備好證據

佘門建議，可能遇到這種情形的人應該準備盡量詳細的文件，從簽合同買樓花開始到出售公寓止。文件應能證明，當初有較長遠的打算，給自己或家人住，或者是出租用途。比如有過為了家庭需要所做的裝修，需要保留所有的電郵記錄，裝修訂單及有關的討論；如果涉及父母的話，最好有他們參與作出裝修決定的證明。

「當我與稅局爭辯這類問題時，我會向各種人收集證詞，尤其是無利益相關的人，比如知道有關事實的律師、會計師和地產經紀，看看他們如何看當事人的（購房）目的。」他說，如果原來的目的是出租，後來因為估計不到的原因改為出售，要保留當時試圖出租的證據（比如廣告或與潛在租客的面談等）及改為出售的原因。如果你能展示因意外的原因需要用錢，或者因突然失去工作供不起物業的話，都可以幫助「說服稅局，或者加拿大稅務法庭」。

查房市漏稅 或影響公寓市場

多倫多公寓市場現在不景氣，尤其是公寓樓花不好賣，政府現在加緊稽查物業買賣漏稅，可能會使這個市場雪上加霜。

多倫多資深地產經紀劉世傅已經感覺到政府對打擊漏稅的決心。他對《大紀元》說，稅局現在查漏稅特別抓得緊，連餐館招待收的小費都要去查是否漏稅。收現金的小費很難查漏稅，但去年底已經聽到有些商會的人在抱怨這事。

政府還出台了懸賞鼓勵舉報漏稅的政策。他說，看到地產買賣數額巨大，政府也想多收些稅。「這些會如何實施，我們還不知道。」

劉世傅認為，轉讓樓花的收益可能會有人不報稅，但買賣房產就沒法隱瞞，只是應該按自住免稅，按資本收益免一半稅，還是按生意收入全額繳稅，就不容易說清，有很多灰色地帶。他說，他知道有一個經紀買一棟房子後，住半年就出售，然後再買另一棟。「就是一棟換一棟，這算不算自住？」

「我知道有人買了3套新公寓，交貨前去銀行借錢，發現借不到那麼多。」他說，這人只好轉讓一個樓花，自己買2套，1套自住，1套出租。「那個轉讓的樓花賺了錢的話，應該屬於什麼？」

他說，現在這麼多樓花及新屋買賣，很多人在交貨後很快出售。稅局要看當事人買物業時的目的，這個不容易證明，後來他們會有很多原因改變初衷。「如果不管如何，都需要納稅人去解釋的話，會影響買家的購房決定。」

「我相信買樓花已經過了最旺的時候，很多人想轉讓樓花，希望快點出手。」 劉世傅說，如果政府真抓的那麼緊的話，有些人可能會把資金轉去股票或者黃金等投資市場。

劉世傅說，外國投資可能會因此轉走，本地人很難逃稅，就要看稅局如何執行政策了。「多倫多市中心公寓的很多買家是投資者，如果不能鼓勵他們購買，樓花的銷售速度就會慢下來。」

「最近經紀帶客戶去買新公寓，可以獲得7%的佣金。」他說，通常的佣金是3%左右，是因為市道不好；而那些新的獨立屋市道好，「發展商不給佣金，自己出售，供不應求。」

（责任编辑：滕冬育）