【大紀元2013年03月02日訊】（大紀元記者林南編譯報導）若沒有政府擔保貸款人償還債務，美國的抵押貸款市場能運作嗎？美國住房專家認為，美國正逐步弱化政府在房屋貸款中的角色，將風險轉移到个人、家庭和私人所拥有的企事业機構上。

一份日前出爐的美國住房市場報告說：「在可預見的未來，美國銀行的資產負債表根本沒有足夠能力，依賴存款機構作為抵押貸款市場流動性的唯一來源。」

《紐約時報》報導，這份報告來自一個由住房方面專家組成的團體。包括美國銀行家協會主席、俄克拉荷馬州前州長富蘭克．基廷（Frank Keating）在內的小組成員，都沒有認識到外界對美國銀行體系的投訴，投訴美國銀行體系寧願保留很多槓桿衍生品交易，而非按揭貸款。

美國兩黨政策中心成立的住房委員會的一份報告說，「鑑於市場規模和對貸款人的資本限制，抵押支持证券(mortgage-backed securities)的次級市場，必須在提供抵押貸款的流動性上繼續發揮關鍵作用。」

該住房委員會由前參議院多數黨領袖等成員組成。他們認為，沒有政府的擔保，投資者不會願意支付足夠的抵押貸款，特別是30年期固定利率貸款 。

該報告也分析了美國住房金融體系的歷史，以及多年來政府在促進租賃住房補貼上所作的努力 。它呼籲進行政策改革，旨在確保那些超低收入的人在必需時可得到住房補助。

但住房委員會共同主席之一馬丁內斯（Mel Martinez）認為，這些建議不太可能在短期內轉向立法。內斯先生是前佛羅里達州共和黨參議員，也是小布什總統任期內的房屋局局長。他在接受採訪時說，任何呼籲花政府的錢的建議，將在國會面臨著嚴峻的考核。但他表示，美國有可能進行住房金融體系改革 。

可以確定的是，一條原則在住房委員會內得到廣泛的支持：「私人部門（Private Sector）在承擔房屋風險中必須發揮更大的作用。」私人部門是指个人、家庭和私人所拥有的企事业機構。

但委員會成員們認為，美國政府仍可以找到足夠的錢為大多數家庭抵押貸款擔當最終擔保人。

目前，政府支持大約90％的新發行的抵押貸款，比以往任何時候都多。2007年次級抵押貸款市場崩潰後，美國聯邦住房管理局在最低程度支持住房貸款上擴展其作用。但是，大多數抵押貸款被房地產泡沫破裂後政府接管的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買 。

所謂巨型抵押贷款（Jumbo Mortgage），是指贷款金额超过传统行业平均水平的抵押贷款，因为金额较大，政府性抵押贷款机构不会为其所有金额提供担保。沒有政府擔保，許多巨型抵押貸款最終由銀行長期擁有。

聯邦住房管理局（F.H.A.）貸款似乎比以前更加謹慎。該報告指出，去年FHA或美國退伍軍人事務部貸款的平均信用分數接近720，相當於房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）借款人於2001年的平均分數。

該委員會的另一共同主席、前參議院民主黨領袖喬治．米切爾（George J. Mitchell），前共和黨參議員克里斯．邦德（Christopher S. Bond）和擔任克林頓總統任期內的房屋局局長亨利．西斯內羅斯（Henry Cisneros），希望繼續保留F.H.A.，服務面向於那些最需要幫助的人。這將逐步淘汰房利美和房地美 – 這在政治上是必要的 – 或者用其他類似的東西取代它們 。

新的組織將被稱為「公共擔保人」。這將保證在住房抵押貸款證券化的投資者不會賠錢，就像現在做的房利美和房地美。但是它的責任是「私人信貸的增強」。
「公共擔保人」將擔保抵押證券化，而不是將它們當作房利美和房地美來做。但是，將會收取擔保費，該委員會表示將在一定程度上提高按揭貸款的成本。

此外，該委員會預計降低政府擔保的貸款額上限，將會推動更多的貸款流向真正的私人市場。馬丁內斯先生認為，最終FHA將保證10％至15％新的抵押貸款，以及公共擔保將支持另外35％至45％，留下40％到50％的資金完全由私人資本融資，沒有任何政府擔保。

抵押貸款證券化的方式分開，一組按揭的方式，說服私人投資者承擔的利率風險產生的現金流量。但委員會說，沒有足夠的私人資本願意承擔利率風險和房主違約的信用風險。因此，只能是公共擔保人。

總之，可以是一個政府主導的抵押貸款制度，有著固有的風險 – 如房利美和房地美試圖在擺脫困境。或者，可以放棄30年期固定利率抵押貸款，讓房主承擔利率上升的風險，因為他們佔大部份比例。而兩者兼得，則很難實現。