【大紀元2013年02月06日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）為了幫助樓宇業主了解政府地產稅的計算方法，以及對不合理的房地產稅提出申訴，亞洲人平等會2月5日舉辦講座，邀請前紐約市稅務局局長、現職地產稅務律師戈德堡(Jay Goldberg)向民眾介紹如何申請地稅減免、地產稅申訴程序，以及其他相關資訊。

紐約市地稅是其收入的主要來源之一，房地產稅的計算依據是房產的市場價值而不是收入所得，只要在美國擁有房地產，就需支付房地產稅。政府估算房地產的價值時會考慮房地產的用途、面積、收入支出以及房屋市場等多方面的因素。每年1月15日市政府開始陸續寄出年度物業估值通知書，業主可以在3月15日前對不合理的地產稅提出申訴。

戈德堡說，紐約市的物業分成四類。第一類為一至三家庭的物業，在三個單位以下商住混合的物業也算第一類，但前提是住宅的面積必須大於商用面積。第二類為一般的公寓大樓，純住宅用途、沒有店面的物業，細分為4-6家庭的2A、以及7-10家庭的2B類房子，11家庭以上的住宅單位則統歸為第二類。第三類是電、汽油、水力等公用性質用地。上述三類都不包括在內的都算第四類，主要是商業大樓、倉庫、工廠等。

戈德堡表示，分類重要是因為第一和第二類都是受政府保護的物業，尤其是第一類，估值不能大於市值的6%，且每年地稅增長率也不能超過6%。第二類別的估值則不能高過45%，每年地稅增加幅度不得高過8%。第四類別則沒有任何估值以及地稅漲幅的限制，因此最容易出紛爭。

戈德堡說，第一類物業的屋主通常無須請律師打官司，因為很容易判斷是否遭財政局超收，但也有個別例外的，例如一棟市值100萬的房子若屋主是用50萬買下的，地稅評估報告的估值需要再行評估，就有的打官司了。

針對第四類物業，還有一種按利潤開銷的評估方法計算出當前的地產估值，戈德堡提醒華人，屋主提供的資料一定要準確真實、不能造假﹐貸款不能用做房屋開銷，翻修新的屋頂、購暖爐等也不能一次性開銷，他在處理這類訴求時一定要認真檢查每一個數字，與去年的開銷做比較。

房產用於個人開餐館、洗衣房、藥房等生意，沒有出租收入的，如何計算房產稅，戈德堡說，通常這種情況會假設出租出去的收入是多少，以方圓一英里內其他類似物業的收入計算地產估值﹔對於空置樓宇和空置地也一樣，雖然沒有收入，但政府會找出類似的物業評估收入。還有，合作公寓與共有公寓屬於第二類，通常政府也會用類似辦公樓的相近物業比較法估值，再根據各種開銷來反推收入。

戈德堡說，一般房屋的價值上下浮動，財政部是依據物業在該年1月5日的市值估算出物業的稅務估值，再乘以該年的稅率得出。因此，每年的1月5日是房屋價值根據日。

有民眾提問，本來他有一個商住兩用的房子，一場火災後將屋頂住人的部份燒毀，財政部將2B類別轉成純商業的第四類徵稅，地稅提高了很多。戈德堡說，除非他有加住宅的計畫，否則沒有機會改類別。另一民眾問﹐27年前購的商住混合房，當時只須交2,400元的稅金，為何現在升到1萬6,000元﹖戈德堡說，這和該民眾所購房的地段有關﹐地區對房屋的價值和地稅有很大影響。

當天的講座吸引近百民眾，不少業主帶著稅單前來咨詢。戈德堡說，第四類的申訴比較繁複，向稅務部還是財政部申訴，不同部門的做法不同，如果去財政部申訴尤其要小心，建議第四類業主對自己的地產稅有疑問應聽取律師的意見來處理。

（責任編輯：索妮雅）