【大紀元2013年12月31日訊】房價永遠是媒體和公眾最感興趣的話題，但也是謬見最多的領域——最近的一個謬見則屬於高房價和人口之間的關係。

事情的緣起是這樣，在12月16日舉行的2014網易經濟學家年會「地權演變與房價調控」的專題研討中，北京師範大學董藩教授認為，「北京的交通比較堵恰恰是因為北京的房價太低了」，其邏輯是「如果北京的房價放開，房價足夠高，就不會有這麼多人湧入北京，他們會自動離開，房價自動就可以起到交通疏導的作用」。

不只是一個人對此持贊同意見，如華遠地產董事長任志強先生也認為：「用房價或是用其它的生活成本高低，來決定這個城市能容納多少人。」言外之意就是，如果房價高了，自然會有很多人離開這個城市。因此，目前嚴格控制房價，又嚴格控制特大城市規模的做法是不對的：如果目前控制房價，必然有一部份人會撿這個漏進入北京；相反，如果房價放開，那倒是會讓很多在這個城市生活不了的人離開這座城市。

這個邏輯聽起來很有道理：是啊，如果房價高了，必然意味著會有一部份人離開這座城市。比如說因為預算約束，在三環內買不起房子的人，就會在價格機制的作用下離開三環到四環、五環甚至六環居住：北京天通苑之所以被稱為亞洲最大的社區，就是因為這裡容納了太多在市中心買不起房子的人。當然，他們還是在北京市區上班。

如果城市內的一個城區房價過高，那麼這部份人會沿著這座城市內的價格窪地尋找適宜居住的地區，但問題是，如果整個北京的房價都上漲了，是不是意味著這部份人就會離開北京而到其它城市工作和生活？就像任志強所說的，用房價或者其它的生活成本高低來決定這個城市能容納多少人，用高房價把人趕走？

任志強和董藩的觀點當然是錯的，但錯誤之處並不是很多人所說的那樣，是因為價格機制不能夠在交通和住房領域發生作用，恰恰相反，在價格機制充分作用下，房價越高，恰恰會導致越多的人到北京工作。

為甚麼房價越高人越多？從直覺上這似乎很難理解。那我們就先來看幾個直覺上的例子。國內房價最高的兩個城市是北京和上海，恰恰是這兩個城市，其人口也位居國內前兩位。如果任志強們認為北京上海之所以人口增加是因為房價不夠高，那我們去看看那些房價足夠高的城市。

東京的房價位居日本之冠，根據2010年的統計數據，東京都的人口為1,301萬，約占日本人口的10.2%，但是其國土面積大約是日本的0.58%。如果再算上東京都市圈，那麼其人口約為3,567.6萬，約占日本人口的三分之一。

如果說日本是因為東亞人口密度特別稠密而不算數，那麼我們就來看看美國紐約。2012年紐約市人口為883.7萬，遙遙領先於第二大和第三大城市洛杉磯和芝加哥，其人口數甚至比後兩者加起來還要多。紐約人多當然並不是因為其房價便宜，其房價中位數大約也是洛杉磯和芝加哥之和。據房產中介機構提供的信息，2013年10月份，紐約曼哈頓地區的房價中位數為80萬美元——而這裡可能是全世界人口最稠密的地區；而洛杉磯的房價中位數隻有47.9萬美元，芝加哥的房價中位數僅為25萬美元。

如果按照董藩和任志強用高房價調控城市人口的理論，房價最貴的紐約應該人口較少才對，為何房價貴的地方人口並不少，甚至出現「房價越貴，人口越多」的現象？

有研究指出，在過去十年，無論是在城市人口遷入還是遷出上，紐約、洛杉磯和芝加哥都名列美國前三。這是一個非常有意思的現象，為甚麼會有這麼多人離開大城市，同時又有無數人擠進來？更為重要的是，在過去這幾年中，人口和房價都在穩步增長。

董藩和任志強們之所以出錯，一個很重要的原因就是，他們不知道城市的房價為何上漲。為甚麼房價會上漲？除了極少數風景特別優美的區域之外，如果一個城市房價貴，一定是因為這裡有很多人願意來，他們在這裡能夠獲得更多的就業機會和更好的生活。同時，更多的人湧進城市，也讓房價進一步上升。不過，更多人湧入會不會導致交通擁堵，則是另外一個問題——這和城市管理能力有關，和人多人少並沒有直接關係。至少從公共交通而言，更多的人口還可以分攤地鐵等大型公共交通成本，會間接地讓路面交通更加順暢。

正是因為大城市有著更好的就業機會，才會有越來越多的人湧進北上廣。相反，如果這裡的房價真的跌落了，很有可能就是因為太多人離開了這座城市。一個城市從來不會因為房價下跌而吸引更多的人口湧入。有這樣一個城市，在2012年其房價中位數甚至只有2.1萬美元，甚至低於車價中位數。但這座城市並沒有因為低房價而讓外來者蜂擁而至，恰恰相反，因為高失業率和高犯罪率，有越來越多的人離開了這座城市，在過去50年中，這座城市的人口從140萬減少到現在的70萬，它就是底特律。

從這個意義而言，房價漲跌是一個城市經濟的晴雨表，人作為理性的經濟主體，會更根據這個信號來搜尋最適合他的城市。就在幾天前，媒體報導了一則新聞，內容是「數十萬北京上班族居住河北，每天『跨省』上班」。是的，高房價是讓很多人在北京市中心買不起房，但他們可以居住在離北京最近的河北，但同時在北京上班。事實上，這並不只是北京一地的現象，在全世界各大都市圈都存在：據說很多美國紐約的上班族，因為負擔不了紐約的高房價而居住在房價較為低廉的康涅狄格州，為此每天不得不容忍長達六小時的通勤成本。

無論是國內還是國際，理論還是現實，都找不出足夠的依據來支持董藩和任志強們所主張的「用高房價來限制城市人口」的主張。真不知道他們是如何總結出這樣的經驗？

文章來源：大家